]→[Функционално остаряване на машини и оборудване: как да го вземем предвид при оценката]

Функционално остаряване на машини и съоръжения: как да го вземем предвид при оценката

Анатолий Ковальов, доктор по икономика, професор, член на Експертния съвет на SMAO, гл. Катедра по управление на производството, MSTU "Stankin"
Василий Игонин, старши преподавател, Финансов университет към правителството на Руската федерация

В съвременните условия, когато икономическата политика се фокусира върху развитието на високотехнологично и иновативно оборудване, обновяването и модернизацията на парка от оборудване, проблемите на функционалното остаряване стават все по-актуални.

Функционалното овехтяване е едно от проявленията на моралното овехтяване, на което са подложени движимите и недвижимите вещи. Моралното остаряване обхваща както функционалното, така и технологичното остаряване, което е следствие от постоянния научно-технически прогрес (НТП). От една страна, под влияние на научно-техническия прогрес се въвеждат нови технологии и материали, усъвършенства се организацията на производството, повишава се производителността на труда в машиностроенето, което води до поевтиняване на разходите за възпроизвеждане на машините, и идентични използвани машини са обект на технологично остаряване. Освен това технологичното остаряване се развива постепенно и обхваща широк клас машини и съоръжения.

От друга страна, създаването и навлизането на пазара на все по-модерно ново оборудване води до обезценяване на използваното оборудване. Работните машини са по-ниски от новите подобни машини, които въплъщават най-новите постижения на научно-техническия прогрес по отношение на качеството и пълнотата на определени функции, което е причина за функционалното остаряване. Колкото по-висок е темпът на научно-техническия прогрес, толкова по-висок е процентът на остаряване като цяло.

Доста проблематично е да се идентифицира и оцени технологичното остаряване в неговата чиста форма за конкретен обект на оценка, този фактор за намаляване на разходите „потъва“ в общия поток на наблюдаваната в момента инфлация. На практика оценките определят само функционалното остаряване, което е предвидено в изискванията.

Много методи за определяне на износването, базирани на анализ на статистически данни и извеждане на криви на износване, дават стойността на общото износване, без да го разделят на физическо износване и функционално остаряване. В този случай не е необходимо отделно изчисляване на функционалното остаряване.

В същото време има случаи, когато се получава само функционално остаряване, а физическото износване е незначително. Казусът е свързан с оценка на машини и съоръжения, които са били на дългосрочен склад от придобиването им и по една или друга причина никога не са били използвани. Функционално остаряване с практически никакво физическо износване може да се наблюдава и при нови, наскоро произведени машини, ако производителят продължи да произвежда остарели модели машини, които могат да бъдат търсени сред определена категория купувачи поради ниската им цена. В тази връзка задачата за определяне на степента на функционално остаряване за целите на оценката остава много актуална.

В литературата могат да се намерят препоръки за приблизително определяне на степента на морално (заедно технологично и функционално) остаряване въз основа на дългосрочна прогноза за средния годишен темп на морална амортизация на обектите на оценка под влияние на научно-технически напредък за отделните отрасли и производства. Предполага се, че тази ставка е в диапазона от 2 до 8%, а за строителната индустрия - от 2 до 4%. В същото време за сгради и конструкции те предлагат модел на мощност от формата:

Kmu - коефициент на остаряване;

I е средната годишна норма на морална амортизация на обекта на оценка, причинена от научно-техническия прогрес в съответната индустрия, в части от единица;

Индикаторът за степента на морална амортизация под влияние на научно-техническия прогрес обаче е несигурна стойност, която не се потвърждава от официалната статистическа информация и чисто експертните преценки за нея нямат доказателствена сила. Следователно този метод практически не е приложим при оценяване.

Коефициентът на функционално остаряване на обект на оценка може да се определи въз основа на метода на директно сравнение с нов, по-усъвършенстван аналогов обект, който се появи на пазара към датата на оценката. В този случай е необходимо да се сравни пълната (с изключение на износването) стойност на оценявания обект с цената на нов, по-усъвършенстван аналогов обект, коригирана за разликата в основните ценови параметри. Формулата за изчисляване на коефициента на функционално остаряване е:

Цан.кор - коригираната цена на нов, по-съвременен аналогов обект;

Sn’ е общата (с изключение на износването и остаряването) стойност на обекта на оценка.

Цената на нов, по-усъвършенстван аналогов обект, коригирана по няколко параметъра (например три), се определя по формулата:

Цан - първоначалната цена на обекта аналог;

X1, X2, X3 - стойности съответно на 1-ви, 2-ри и 3-ти параметри на обекта, който се оценява;

Han1, Han2, Han3 - стойности съответно на 1-ви, 2-ри и 3-ти параметри на аналоговия обект;

B1, b2, b3 - спирачен коефициент съответно за 1-ви, 2-ри и 3-ти параметър.

При този метод изборът на параметри, по които се сравняват обектите, е от голямо значение. Тези параметри трябва да отразяват въздействието на научно-техническия прогрес върху потребителските свойства, подобряването на които прави нов, по-усъвършенстван аналогов обект в областта на експлоатация по-печеливш от оценявания обект. Когато избирате параметри, трябва да анализирате всички посоки, в които се открива увеличаване на полезния потенциал и конкурентните предимства на нов, по-усъвършенстван аналогов обект в следните групи показатели за потребителски свойства:

• показатели, отразяващи разширяването на функционалността на машината за нейното основно предназначение, с добавяне, като правило, на нови функции;
• показатели, характеризиращи разширяването на автоматичния режим на работа на машината с помощта на системи за управление и програмиран контрол;
• показатели, характеризиращи подобряването на качеството на продуктите или услугите, получени с помощта на машината;
• показатели, показващи повишаване на надеждността на машината (безотказна работа, издръжливост, ремонтопригодност, възможност за съхранение);
• показатели, характеризиращи нарастването на производителността на машините за единица време;
• показатели, отразяващи повишаването на горивната, енергийната и материалната ефективност на използваната машина;
• индикатори, показващи подобрени ергономични характеристики и повишен комфорт при работа с машината;
• показатели, отразяващи подобряването на екологичните и естетически характеристики.

Горният състав от групи показатели е присъщ на почти всички видове машини и съоръжения, те отразяват определени аспекти на техния полезен потенциал. Проявявайки се в сферата на действие (използване), те заедно дават представа колко по-висока е полезността на нов, по-усъвършенстван аналогов обект от тази на оценявания обект.

Трябва да се има предвид, че поради физическото износване реалните стойности на някои параметри на оценявания обект могат да бъдат по-ниски от оригиналните паспортни стойности. Но тъй като сравнението на двата обекта се извършва в състояние „като ново“, паспортните стойности на параметрите се вземат както от обекта на оценка, така и от аналоговия обект.

Този метод е статичен; няма времеви фактор. От метода следва, че функционалното остаряване възниква, когато по отношение на оценявания обект на пазара се появи нов, по-усъвършенстван аналогов обект и оценителят може да ги сравни по цена и потребителски свойства. Цената на нов аналогов обект се съпоставя с пълната стойност на оценявания обект в състояние „като нов“, предварително изчислена чрез метода на разходите. Методът не отговаря на въпроса на какъв етап от живота на оценявания обект ще настъпи моментът на появата на по-напреднал конкурентен обект и съответно ще се прояви функционалното му остаряване. Ако към датата на оценката за оценявания обект може да бъде намерен по-напреднал нов аналогов обект с известна цена, тогава коефициентът на функционално остаряване се определя, като се използва посоченият метод като референтна стойност. В крайна сметка първо трябва да извършите оценка на самия обект, като използвате скъпи и сравнителни подходи.

Този метод може да се използва като инструмент за натрупване на статистическа информация за групите оборудване. Такава информация се събира и систематизира въз основа на резултатите от индивидуалните оценки, съдържа информация за изчислената стойност на коефициента на функционално остаряване при известна хронологична възраст към датата на оценката за отделните обекти. След това може да се изгради крива на функционалното остаряване като функция на хронологичната възраст.

Слабото място на този метод е несигурността, свързана с избора на влияещи параметри и фактори и задаването на спирачните коефициенти.

Според нас решение на проблема за определяне на функционалното остаряване трябва да се търси въз основа на статистически методи на изследване. Процесът на функционално остаряване протича едновременно с процеса на физическо износване, следователно реално наблюдаваната амортизация на дълготрайните активи във времето е комбинираният резултат от тези два процеса.

Функционално остаряване в чист вид може да се наблюдава само в примера на обекти, които не са били използвани дълго време, но са били на съхранение (за консервация, чакащи монтаж и по други причини). В тази връзка е препоръчително да се обмисли как например официалните статистически органи препоръчват коригиране на балансовата стойност на горните обекти при преоценка на дълготрайни активи. Последната задължителна преоценка за бюджетни институции е извършена в нашата страна на 1 януари 2007 г. (заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация, Министерството на финансите на Руската федерация и Росстат № 306/120n/139 от октомври 2, 2006 г., вижте "Российская газета" от 15 ноември 2006 г., № 256). Съгласно Приложение № 2 одобрените коефициенти на намаление за преоценка на оборудване, предназначено за монтаж (монтаж), зависят от годината на закупуване, както следва (виж таблица 1).

Както можете да видите, функционалното остаряване се открива едва през втората година от живота на обекта, а до началото на четвъртата година достига най-високата си стойност - 20% и остава на това ниво. Горните данни са интересни за оценителската практика, тъй като са взети от официален източник.

Въз основа на представените данни ще изградим функционална крива на остаряване под формата на логистична зависимост на коефициента на функционално остаряване от хронологичната възраст на оценявания обект. В работата е дадена процедурата за изчисляване на параметрите на логистична крива като регресионна крива.

Развитието на функционалното остаряване според данните на Росстат и логистичната крива, изградена въз основа на тези данни, като функция на хронологичната възраст са показани на фиг. 1.

Уравнението на логистичната крива има следния вид:

T е хронологичната възраст на обекта в години.

Коефициент на детерминация R2 = 0,9, т.е. доста високо.

Характерна особеност на линията на функционално остаряване е наличието в началото на живота на обекта на така наречения период на устойчивост на износване, през който коефициентът на функционално остаряване е практически близо до нула. В разглеждания пример периодът на устойчивост на износване е една година. От фиг. 1 показва, че според Росстат в началото на втората година коефициентът рязко нараства до 5%, а според логистичната крива плавно достига 2,7%.

По този начин динамиката на коефициента на функционално остаряване се описва добре от логистичната функция, според която се наблюдават три етапа: първият етап е периодът на устойчивост на износване, коефициентът на функционално остаряване е близо до нула и не надвишава 3% от края на периода; на втория етап има активно увеличение на коефициента на функционално остаряване със скорост около 5% годишно; на третия етап коефициентът на функционално остаряване с забавяне се доближава до максималното ниво от 20-22%.

Периодът на устойчивост на износване в началото на кривата зависи от степента на новост на модела на оценявания обект. Ако приемем, че подмяната на модели машини се извършва с известна честота, тогава степента на новост на модела на оценяваната машина е по-висока, колкото по-близо е датата на производство на машината до началото на цикъла на подмяна на модела. Ако една машина е произведена в началото на цикъла на смяна на модела, тогава тя ще има дълъг период на устойчивост на износване, близък до цикъла на смяна на модела. Напротив, ако една машина е произведена в края на цикъла на подмяна на модела, тогава нейният период на устойчивост на износване е кратък и няма да надвишава 1-2 години. За да извършим изчисления, можем да приемем, че периодът на устойчивост на износване е средно равен на половината от цикъла на подмяна на моделите машини.

Различните видове машини и оборудване имат различни цикли на смяна на модела: за компютри, изчислителна и медицинска техника - веднъж на 3-4 години; за автомобили, трактори, селскостопански машини - веднъж на 5 години; за металорежещи машини - веднъж на 6 години; за ковашко-пресови машини - веднъж на 7 години.

От това можем да заключим, че логистичната крива, изградена по данни на Росстат, където периодът на устойчивост на износване е 1 година, съответства на случая на бързо функционално остаряване, когато или производството на модела е прекратено, или обектът принадлежи към оборудване с кратък цикъл на смяна на модела (около 2 години).

Въз основа на модела на развитие на функционалното остаряване, описан по-горе, се предлага следният метод за определяне на коефициента на функционално остаряване.

На първо място, те изясняват въпроса дали производителят (или няколко производствени предприятия) произвежда или не машини от същия модел като машината, която се оценява към датата на оценката. Гамата от продукти, предлагани от производителите, представена в Интернет, вече дава ценна информация за отговор на поставения въпрос.

Ако машините от този модел не се произвеждат (или е невъзможно да се поръча тяхното производство), тогава считаме, че този обект на оценка има минимален период на устойчивост на износване (1 година) и изчисляваме коефициента на функционално остаряване в зависимост от хронологията. възраст, използвайки горната формула Kfu = 0,22/exp(3,04 - 1,09t) + 1.

Ако машините от даден модел все още се произвеждат в предприятието (предприятията) към датата на оценката, тогава коефициентът на функционално остаряване се изчислява по коригирана формула, като се вземе предвид продължителността на цикъла на подмяна на модели машини от определен тип .

Корекцията на логистичната крива на функционалното остаряване се състои в това, че с увеличаване на цикъла на подмяна на машинните модели се удължава периодът на устойчивост на износване, което съответства на изместване на логистичната крива надясно.

Уравнението на логистичната крива в обобщен вид:

А е горното гранично ниво на коефициента на функционално остаряване, съответстващо на горната асимптота;

B е параметър, който определя позицията на инфлексната точка;

А е параметър, който определя наклона на линията в инфлексната точка;

T - хронологична възраст, в години.

Увеличаваме най-краткия период на устойчивост на износване в оригиналната формула с количество, равно на половината от цикъла на подмяна на модели машини. За да направите това, достатъчно е да добавите половината от цикъла на оборот към параметър b на логистичната крива. Получаваме следните стойности за параметър b:

В оригиналната формула с цикъл на оборот от 2 години b = 3,04/1,09 = 2,8;

• при цикъл на оборот от 3 години b = 2,8 + 1,5 = 4,3;
• при цикъл на оборот 5 години b = 2,8 + 2,5 = 5,3;
• при цикъл на оборот от 7 години b = 2,8 + 3,5 = 6,3.

Коригираните формули на логистичната крива са както следва:

• с цикъл на оборот от 4 години, Kfu = 0,22/exp(5,23 - 1,09t) + 1;
• с цикъл на оборот от 5 години, Kfu = 0,22/exp(5,78 - 1,09t) + 1;
• с цикъл на оборот от 6 години, Kfu = 0,22/exp(6,32 - 1,09t) + 1.

На фиг. Фигура 2 показва логистичните криви на функционално остаряване, изчислени с помощта на горните формули.

В сравнение с известните методи за определяне на функционалното остаряване, предлаганият метод има редица предимства. Първо, основата за изграждане на криви на остаряване са средните експериментални данни, съдържащи се в официалните документи на Росстат, което означава спазване на принципа на валидност, залегнал в изискванията на FSO № 3. На второ място, методологията отчита основните фактори, които причиняват функционално остаряване на машините и оборудването: хронологичната възраст на обекта на оценка и цикъла на подмяна на машинните модели в класификационната група, към която принадлежи обектът на оценка.

По-нататъшното усъвършенстване на описаната методология включва изясняване на някои параметри на логистичната крива на функционалното остаряване чрез натрупване и анализ на статистически данни за амортизацията на машини и оборудване, продадени на вторичния пазар след дългосрочно съхранение и неизползвани в експлоатация.

Следните параметри са извън съмнение в горните криви на остаряване:

1. В началния период на устойчивост на износване нарастването на коефициента на функционално остаряване става бавно и този коефициент до края на периода не надвишава 3%.
2. Максималното ниво на коефициента на функционално остаряване е 20-22%.

В същото време трябва да се изясни скоростта на нарастване на коефициента на функционално остаряване на втория етап от живота на обекта. Според кривата на остаряване, получена от Росстат, този процент е 5,5% годишно, а максималното ниво от 22% се достига на втория етап за 4 години. В литературата обаче има информация, че нарастването на функционалното остаряване за много видове машини е 2% годишно. Следователно този параметър трябва да бъде тестван експериментално. Необходимо е също така да се получат по-надеждни данни за циклите на обновяване на моделите машини и оборудване от различни класове в съвременните икономически условия.

Оценка на разходите за превозни средства: образователен метод. надбавка. / Ед. М.П. Улицки. - М.: Финанси и статистика, 2005. - 304 с.

Функционално облекло

Функционалното износване (амортизация) е загуба на стойност, причинена от факта, че даден обект не отговаря на съвременните стандарти по отношение на неговата функционална полезност. Функционалното остаряване може да се прояви в остарялата архитектура на сградата, в удобството на нейното оформление, обем, инженерна поддръжка, в излишък на производствен капацитет, структурно излишък, липса на полезност, излишък на променливи производствени разходи и др. Функционалното остаряване се дължи на влиянието на научно-техническия прогрес в областта на архитектурата и строителството. Функционалното износване може да бъде отстранимо или непоправимо.

Отстранимото функционално износване може да включва възстановяване на вградени шкафове, водомери и газомери, ВиК оборудване, подови настилки и др. Критерият за това дали износването е отстранимо или не е сравнение на размера на разходите за ремонт с размера на получената допълнителна стойност . Ако получената допълнителна стойност надвишава разходите за възстановяване, тогава функционалното износване е отстранимо. Размерът на отстранимото износване се определя като разлика между потенциалната стойност на сградата към момента на оценката й с актуализирани елементи и стойността й към датата на оценката без актуализирани елементи.

Неотстранимото функционално износване също включва намаляване на стойността, свързано с излишък или недостатък в качествените характеристики на сградата. Размерът на този вид амортизация се изчислява като сумата на загубите от наем при лизинг на имот, умножена по брутния наемен мултипликатор, характерен за този вид недвижим имот.

Икономическо (външно) износване

Икономическото износване (остаряване, амортизация) е загуба на стойност, причинена от влиянието на външни фактори. Икономическата амортизация може да бъде причинена от редица причини, като например: общи икономически и вътрешноотраслови промени, включително намаляване на търсенето на определен вид продукт и намаляване на предлагането или влошаване на качеството на суровините, труда, поддръжката системи, съоръжения и комуникации, както и правни промени, свързани със законодателство, общински наредби, устройствени и административни разпоредби.

Основните фактори за икономическо (външно) износване в Русия са общото състояние на икономиката, което в някои региони се засилва от местни фактори, наличието на дискриминационно законодателство за определени видове бизнес дейности и глоби за замърсяване на околната среда.

Текущият ремонт на сградата й придава по-модерен вид: променен е архитектурният облик на сградата, монтирани са подобрени ВиК и ел. инсталации, сменени са водоснабдителната, канализационната и отоплителната системи, системите за охрана и автоматизация е монтиран, в резултат на което функционалните му недостатъци са отстранени и ги приемаме за 0 .

Икономическото (външно) износване се приема за 0, т.к не е изчислена икономическа амортизация - няма промени във външната среда на оценяваната сграда.

PVA*(1-I физически /100) * (1-I функция /100) * (1-I външен /100) =

27831891,87 * (1-43,35/100) * (1-0/100) * (1-0/100) = 15766766,744 (RUB)

Заключение: пазарната стойност, изчислена по метода на себестойността, като се вземе предвид натрупаната амортизация към датата на оценката, е 15 766 766,744 рубли

Д. В. Виноградов

ФУНКЦИОНАЛНО И ВЪНШНО (ИКОНОМИЧНО) ИЗНОСВАНЕ. РАЗХОДЕН ПОДХОД ЗА ОЦЕНКА НА СТОЙНОСТТА НА НЕДВИЖИМИ ОБЕКТИ. ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ СЪГЛАСНО МЕЖДУНАРОДНИТЕ СТАНДАРТИ. ИКОНОМИКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ: РУКОВОДСТВО

Функционално облеклое загуба на стойност, причинена от факта, че обектът не отговаря на съвременните стандарти: по отношение на неговата функционална полезност, архитектурно-естетически, пространствено-планировъчни, дизайнерски решения, обитаемост, безопасност, комфорт и други функционални характеристики.

Разграничават се следните видове функционално износване:

• износването може да се коригира (ако получената допълнителна стойност надвишава разходите за възстановяване);
• непоправимо износване (ако получената допълнителна стойност не надвишава разходите за възстановяване).

Коригируемото функционално износване се измерва с цената на неговата корекция и се причинява от:

• недостатъци, които изискват добавяне на елементи;
• недостатъци, изискващи подмяна или модернизация на елементи;
• "супер-подобрения".

Недостатъци, които изискват добавяне на елементи– строителни елементи и оборудване, които не присъстват в съществуващата сграда и без които тя не може да отговаря на съвременните стандарти за експлоатация.

Количествена мярка за коригиращо функционално влошаване поради недостатъци, изискващи добавяне, е разликата между разходите за извършване на необходимите добавки към момента на оценката и разходите за извършване на същите добавки, ако са били направени по време на строителството на оценявания имот.

Недостатъци, изискващи подмяна или модернизация на елементи– строителни елементи и оборудване, които са в съществуваща сграда и все още изпълняват функциите си, но вече не отговарят на съвременните стандарти за експлоатация.

Коригируемото функционално влошаване поради елементи, изискващи подмяна или модернизация, се измерва като стойността на съществуващите елементи, като се вземе предвид тяхното физическо износване, минус разходите за връщане на материали, плюс разходите за демонтаж на съществуващи елементи и плюс разходите за инсталиране на нови елементи. В този случай разходите за връщане на материали се определят като разходите за демонтирани материали и оборудване, когато се използват в други съоръжения.

"Супер подобрения"– строителни елементи и оборудване, които присъстват в съществуваща сграда и чиято текуща наличност е неадекватна на съвременните експлоатационни стандарти.

Коригируемото функционално износване поради прекомерно подобрение се измерва като текущата цена на подмяна на елементите от прекомерно подобрение, минус физическото износване, плюс разходите за демонтаж и минус връщането на материали, ако има такива.

Ако стойността на строителството се определя като възстановителна цена, тогава има някои особености при определяне на коригираемото функционално износване. Тъй като в този случай няма „супер подобрения“, няма нужда да се определя делът на физическото износване, който пада върху тях. Все още обаче трябва да се вземат предвид разходите за коригиране на „свръхподобрения“.

Пример 34.Определете коригираемото функционално износване на офис сграда, ако е известно, че:

• съвременните стандарти изискват инсталирането на климатик в сграда, чиято цена за инсталиране в съществуваща сграда е 150 хиляди рубли, а цената на монтажа в същата сграда по време на нейното изграждане е 110 хиляди рубли.
• електрическата арматура, монтирана в сградата, не отговаря на съвременните пазарни стандарти, докато цената на съществуващата електрическа арматура, включена в разходите за подмяна, е 350 хиляди рубли, физическото износване на съществуващата електрическа арматура е 200 хиляди рубли, цената на демонтажът на съществуващата електрическа арматура е 100 хиляди рубли, цената на връщането на материали е 10 хиляди рубли, цената за инсталиране на нова електрическа арматура е 190 хиляди рубли.
• сградата има склад и анализът на най-доброто и най-ефективно използване показа, че в момента е препоръчително тази зона да се използва като офис пространство, докато текущата цена на подмяна на складовите площи е 800 хиляди рубли, физическото износване е 50 хиляди рубли, разходите за ликвидационен склад - 80 хиляди рубли.

Решение:

1. Нека да определим количеството коригирано функционално износване, причинено от недостатъци, които изискват добавяне на елементи (в нашия случай климатик):

2. Да определим размера на коригираемото функционално износване, причинено от недостатъци, недостатъци, които изискват подмяна или модернизация на елементи (в нашия случай електрически фитинги):

3. Нека да определим количеството коригираемо функционално износване, причинено от „супер-подобрения“ (в нашия случай елементи, които са функционално присъщи на склада):

По този начин цената на коригираното функционално износване на сградата е:

Непоправимото функционално износване се причинява от:

• недостатъци, дължащи се на елементи, които не са включени в цената на нов, но които трябва да бъдат;
• недостатъци, дължащи се на елементи, включени в стойността на нов, но които не би трябвало да съществуват;
• "супер-подобрения".

Непоправим функционаленамортизацията, дължаща се на артикули, които не са включени в себестойността на новото строителство, се измерва като нетната загуба на доход, дължаща се на този дефицит, капитализирана по нормата на капитализация за сгради, минус цената на тези елементи, ако са били включени в себестойността на новото строителство.

Изчисляването на непоправимото функционално износване, дължащо се на дефекти, не зависи от това дали за база се вземат подмяна или разходи за подмяна.

Непоправимо функционално износване поради елементи, които са включени в цената на ново строителство, но който не трябва да съществува, се измерва като текущата цена на новото, минус дължимото физическо износване, минус цената на добавеното (т.е. настоящата стойност на допълнителните разходи, свързани с наличието на този артикул).

Непоправимо функционално износване поради „прекомерно подобряване“се определя в зависимост от вида на стойността, която се взема за основа.

Когато се прилагат разходите за подмяна, непоправимото функционално влошаване, дължащо се на супер подобрения, се измерва като цената на подмяна на елементите на супер подобрения минус тяхната физическа амортизация, плюс настоящата стойност (PV) на разходите на собственика, свързани с наличието на супер подобрения, минус някаква добавена стойност. В същото време разходите на собственика включват допълнителни данъци, застраховки, разходи за поддръжка, сметки за комунални услуги, а добавената стойност включва увеличен наем и др. - свързани с наличието на „супер подобрение“.

Пример 35.Определяне на непоправимо функционално износване на офис сграда, ако е известно, че:

• При определяне на цената на ново строителство за въпросната сграда не е взето предвид инсталирането на пожарогасителна система (тъй като съществуващата сграда няма такава) и се приема, че нетната загуба на приходи, причинена от липсата на инсталация е 20 хиляди рубли, процентът на капитализация за сгради е 10%, а разходите за инсталиране на пожарогасителна система по време на строителството на нова сграда е 150 хиляди рубли.
• оценяваната сграда има висока етажна височина, която е прекомерна от пазарна гледна точка към датата на оценката, докато текущата възстановителна стойност на съществуващата сграда е 174 900 хиляди рубли, а текущата възстановителна цена на точно същата сграда, която има нормална височина от пазарна гледна точка етаж 172 900 хиляди рубли, физическото износване се определя на 40%, годишно собственикът поема допълнителни разходи, свързани с висока височина на пода (отопление, осветление и т.н.) в размер на 500 хиляди рубли, съществуващият коефициент на капитализация за сгради е 10%.

Решение:

1. Нека определим размера на непоправимото функционално износване, причинено от недостатъци, които не са включени в цената на новото строителство, но които трябва да се основават на пазарни данни за загуби на приходи, причинени от липсата на елемент или оборудване (в нашия случай, пожарогасителна система)

2. Нека определим стойността на непоправимия функционал поради „супер-подобрения“ (в нашия случай по-голяма височина на пода):

Така цената на непоправимото функционално износване на сградата е:

Външно (икономическо) износване– амортизация на обект поради отрицателното влияние на външната среда по отношение на обекта на оценка: пазарната ситуация, сервитути, наложени върху определено използване на недвижими имоти, промени в околната инфраструктура и законодателни решения в областта на данъчното облагане, и т.н. Външното износване на недвижимия имот, в зависимост от причините, които са го причинили, в повечето случаи е непоправимо поради непромененото местоположение, но в някои случаи може да се „самоотстрани“ поради положителна промяна в заобикалящата пазарна среда.

Могат да се използват следните методи за оценка на външното износване:

• метод за капитализиране на загуба на доход, дължаща се на външни влияния;
• метод за сравняване на продажбите на подобни обекти с и без външни влияния.

Ако има достатъчно данни, вторият подход е по-предпочитан.

Метод на капитализиране на загубата на доходвключва определяне на загубата на доход от цялото имущество поради външни влияния. След това частта от загубата на сградата се капитализира по нормата на капитализация за сгради.

Пример 36.Определете външното (икономическо) износване на склада, ако е известно, че: нетният доход без да се вземат предвид външни фактори след елиминиране на коригиращо физическо и функционално износване е 25 000 хиляди рубли; текущ нетен доход след елиминиране на коригиращо физическо и функционално износване - 21 000 хиляди рубли; цената на земята е 5000 хиляди рубли, процентът на капитализация на земята е 10%; Ставката на капитализация на земята е 15%.

1. Да определим загубата на нетен доход поради външни фактори:

2. Определете нетния доход, свързан със сградата:

3. Определете загубата на нетни приходи, свързани със сградата:

По този начин цената на външната (икономическа) амортизация на склада е:

Метод на сдвоени продажбисе основава на анализ на налична ценова информация за наскоро продадени подобни имоти (сдвоени продажби). Предполага се, че обектите на сдвоена продажба се различават един от друг само по икономическата амортизация, идентифицирана и свързана с обекта на оценка

Пример 37.Определете външното (икономическо) износване на склад, разположен далеч от пазара на дрехи, ако е известно, че: продажната цена на аналогов обект, разположен далеч от пазара на дрехи, е 600 хиляди рубли; продажната цена на аналогов обект, разположен в близост до пазара на дрехи, е 450 хиляди рубли; разликата във физическите и други разлики между аналогични обекти е 60 хиляди рубли.

1. Нека определим цената на външната (икономическа) амортизация на склада:

Разходният подход има редица предимства и недостатъци.

Предимства на разходния подход:

1. При оценката на нови обекти най-надежден е разходният подход.

2. Този подход е подходящ или единствено възможен в следните случаи:

• технико-икономически анализ на себестойността на ново строителство;
• обосновка на необходимостта от актуализиране на съществуващото съоръжение;
• оценка на сгради със специално предназначение;
• при оценка на обекти в „пасивни“ сектори на пазара;
• анализ на ефективността на земеползването;
• решаване на проблемите на обектното застраховане;
• решаване на данъчни проблеми;
• при договаряне на стойностите на имот, получени по други методи.

Недостатъци на разходния подход:

1. Разходите не винаги са еквивалентни на пазарната стойност.
2. Опитите за постигане на по-точен резултат от оценката са съпроводени с бързо нарастване на разходите за труд.
3. Несъответствието между разходите за закупуване на оценявания имот и разходите за ново строителство на абсолютно същия имот, т.к. По време на процеса на оценка натрупаната амортизация се приспада от строителните разходи.
4. Проблемът с изчисляването на разходите за възпроизвеждане на стари сгради.
5. Трудността при определяне на размера на натрупаното износване на стари сгради и конструкции.
6. Отделна оценка на земята от сградите.
7. Проблематичният характер на оценката на земята в Русия.

K физически = ∑ n K ia i

i= 1

където: K i - оценка на износването от i-тия експерт; a i е тежестта на мнението на i-тия експерт;

n – брой експерти.

Тежестта на експертните мнения се определя от условието:

∑ a i = 1

i= 1

Директният метод включва оценка на физическото износване на машините и съоръженията въз основа на стандартните разходи за пълното им възстановяване до ново състояние. Оценката на разходите за ремонт може да се извърши с участието на висококвалифицирани експерти. Цената на основния ремонт се определя въз основа на списъка с дефекти чрез изготвяне на стандартна калкулация, съдържаща стандартни разходи за заменени възли и части, материали, заплати на ремонтните работници и режийни разходи на ремонтната организация.

За изчисляване се използва следната формула:52

K физически = Z/S n

където: Z - размерът на стандартните разходи за възстановяване на оценявания обект до ново състояние, рубли;

C n - цена на нови машини и оборудване, rub.

8.3 Функционално износване и методи за неговото определяне

Амортизацията на машините и оборудването поради функционално остаряване е следствие от появата на нови технологии.

Ако физическото износване е абсолютно, тогава функционалното остаряване е относително, тъй като се разглежда във връзка с аналогични обекти и следователно зависи от обектите на сравнение.53 Функционалното остаряване е намаляване на потребителската привлекателност на определени свойства на обект, поради развитието на нови технологии в производството на подобни машини и оборудване. Това

намаляването на привлекателността от своя страна води до обезценяване. Функционалното остаряване се проявява с появата на обекти -

състезатели, а не постепенно, като физическо износване. За причините, предизвикали функционално остаряване, се разграничават морално и технологично износване.

52 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износване на технологични машини и оборудване при оценка на пазарната им стойност, Учебник, „Руско общество на оценителите“, М., 2002 г., стр. 69.

Остаряването е износване, причината за което е подобряване на свойствата на продукти, подобни на оценявания (промени в техническите параметри или дизайнерски решения, поява на нови възможности, по-голяма екологичност, ергономичност и др.) или намаляване на себестойността на производството им.

Остаряването може да бъде разделено на три групи въз основа на разходни позиции, промените в структурата на които са свързани с износване:

остаряване, причинено от прекомерни капиталови разходи (увеличени инвестиционни разходи). То включва остаряване, причинено от подобрения и промени в оформлението, дизайна, използваните материали, дизайна на производствения процес, размера и обхвата на оборудването и произведеното количество - по същество всички подобрения, които правят новата технология по-евтина. Разликата между пълния възстановителен разход и пълния възстановителен разход е сумата на излишните капиталови разходи.

остаряване, причинено от прекомерни оперативни разходи. В резултат на развитието на новите технологии не само става по-евтино да се произвежда или закупува даден обект, но и процесът на неговото функциониране става по-евтин или по-ефективен.

Първият вид остаряване води до намаляване на разходите за производство на оборудване, а вторият - до намаляване на разходите за експлоатация на готовото оборудване.

остаряване поради ниска екологичност, ергономичност и др. По правило новото оборудване превъзхожда старите аналози не само по технически параметри или по-ниска цена, но е и по-икономично, ергономично, има модерен дизайн и др.

Технологичното износване е износване, причината за което са разликите в състава на структурните материали, използвани в аналогични обекти, в сравнение с оценявания обект, в дизайна, както и промени в технологичния производствен цикъл, в който е включен оценяваният обект.

За намаляване на загубите от функционално остаряване се използват механизми за ускорена амортизация и по-ниски цени на остарелите машини и съоръжения.

ция, за да ги задържи на пазара. За същата цел се извършва модернизация на работещите машини, но възможностите за всяка, дори и най-мащабната модернизация, са ограничени от техническите възможности и освен това от икономическия смисъл, обусловен от разликата в разходите за ново и модернизирано остаряло оборудване.

В процеса на оценка на технически обект се вземат предвид два аспекта на възможната разлика между нов обект и остарял:

излишък на капиталови разходи в производството на съоръжението;

излишък от производствени разходи по време на работа.

Метод за изчисляване на функционалното износване, причинено от излишните капиталови разходи. Въздействието на този тип износване може да се оцени с помощта на следния алгоритъм. 54

Машината, която се оценява, има пълна възпроизводствена цена S PSV,

оценен по време на оценката с помощта на разходния подход и се характеризира с показател за качество X. Към момента на оценката подобни

гъвкави машини от ново поколение, които са с цена Ц АН и показател за качество

X AN . Получена е общата цена на подмяна (S RCP) на оценяваната машина

чрез директно сравнение с аналога, е равна на цената на аналога, коригирана с разликата в качествения показател:

	S PSZ = C AN
		X AN

Поради развитието на новите технологии и въвеждането на нови начини за производство на оборудване, в повечето случаи общата цена на подмяната е по-малка от пълната цена на възпроизвеждане. В новите условия ще бъде невъзможно да се продаде оцененият автомобил по предишната възстановителна цена, той се е амортизирал до пълната си възстановителна стойност.

Разликата между пълната цена на подмяна и пълната цена на подмяна е цената на функционалното износване (увреждане)

∆ S FUN = S PCB − S PSZ

Коефициентът на функционално износване е равен на съотношението на разходите за това износване към общите разходи за възпроизвеждане:

K FUN = ∆ S FUN / S PSV

След като заместим стойностите, получаваме крайната формула:

		Ts AN
	K FUN = 1 −
		S ПСВ		X AN

Частичното функционално остаряване може да бъде елиминирано чрез модернизиране на оборудването, което задължително е придружено от допълнителни инвестиции за подобряване на неговия дизайн. Съответно е възможно да се оцени общият размер на функционалното износване чрез изчисляване на оценката за модернизацията на оценяваното оборудване.

Косвен признак, че оценяваната машина има функционално износване, е и фактът, че производителят е прекратил производството на машини от подобен модел, което показва, че е усвоено производството на нов модел. Като се има предвид тази информация, се препоръчва да се приеме степен на функционално износване от приблизително 20%.

54 Основи на оценката на себестойността на машините и съоръженията: учебник за студенти от специалност „Финанси и кредит”; редактиран от

Функционалното износване, причинено от излишните производствени разходи, възниква или в резултат на подобрена технология, или на повишена ефективност на разположението и оформлението. Този тип функционално износване често се нарича оперативно остаряване.

Определянето на амортизацията на машини и съоръжения, причинена от експлоатационно остаряване, включва следните стъпки55:

определяне на годишните експлоатационни разходи при използване на оценявания обект;

определяне на годишните експлоатационни разходи при експлоатация на по-модерни аналози;

определяне на разликата в оперативните разходи;

отчитане на влиянието на данъците;

определяне на оставащия икономически живот на оценявания обект или времето за отстраняване на недостатъците;

Определяне на настоящата стойност на годишни бъдещи загуби при подходящ дисконтов процент.

8.4 Външно износване. Методи за определяне

Външното износване се проявява в загуба на стойност, причинена от големи секторни, регионални, национални или глобални технологични, социално-икономически, екологични и политически промени56, които налагат ограничения върху използването на потенциала на оценяваните обекти.

Прави се разлика между глобално и локално остаряване на техническото оборудване. Глобалното остаряване е свързано с научни и технологични революции, които са от световно общо икономическо естество. То е необратимо, което води до пълно изместване на определен вид машини и съоръжения. Локалното външно остаряване има регионален и секторен характер и може да е временно.

Външното остаряване се определя от много фактори. Изместването на продуктите от пазара обезценява и прави безполезни машините, на които са произведени тези продукти.

Външното износване може да се определи като косвено износване, ако е нарушен принципът на баланс в организацията на производствения процес. В този случай външното износване, причинено от несъответствие между производствените мощности на машината и машинния комплекс като цяло, се определя като индивидуално, отнасящо се само до оценяваната машина.

Има два подхода за определяне на размера на външното износване:

55 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износване на технологични машини и оборудване при оценка на тяхната пазарна стойност, Учебник, „Руско общество на оценителите“, М., 2002 г.

56 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износване на технологични машини и оборудване при оценка на пазарната им стойност, Учебник, „Руско общество на оценителите”, М., 2002 г. стр. 26

1) капитализиране на загуба на доход, дължаща се на външни въздействия;

2) сравнение на продажбите на подобно оборудване при наличие и отсъствие на външни влияния.

Ако има достатъчно данни, вторият подход е по-предпочитан.

Пример за външно износване е износването, причинено от наличието на свръхпроизводителност на даден елемент от фондовете в сравнение с производителността на цялата технологична верига, в която този елемент вече е включен (за ценност в употреба) или може да бъде включен (за стойност в размяна). Това означава, че в тази технологична верига има тесни места, които не позволяват да се използват пълноценно възможностите на въпросното оборудване. Изходът от тази ситуация е или да се изчистят тесните места, което позволява да се увеличи коефициентът на натоварване на въпросното оборудване и следователно да се намали степента на износване в дадена система, или да се премести въпросното оборудване към друга система, където може да се използва по-продуктивно.57

При оценка на себестойността на техническо средство като част от разглежданата технологична верига, където обектът на оценка се разглежда като отделна единица, при прилагане на сравнителен или разходен подход, коефициентът на външно износване се определя по следната формула:

K in = 1− M M m . Да се ​​. × 100%,

където: M m.k. – производствен капацитет на машинния комплекс (процесна верига),

M е производственият капацитет на оценяваното съоръжение.58 Външно износване, причинено от спад в търсенето на продукти, производство

регулиран от цялата производствена линия, отделно за обекта на оценка като част от линията, се изчислява чрез коефициента на използване на производствения капацитет по формулата:

K vn = 1 −	Q pr	× 100%,
	MP

където: Q пр – обективно формирани в съвременните икономически условия

вия максималния възможен обем на продукцията, осигурен с участието на обекта на оценка,

M p – ефективна производствена мощност на обекта на оценка.59

57 Саприцки Е.Б. Как да оценим пазарната стойност на машините и оборудването в предприятието. - М.: Център за икономика и маркетинг, 1997.

58 Доктор по икономика науки, проф. М. А. Федотова. - Москва: Финанси и статистика, 2006 г.

59 Основи на оценката на себестойността на машини и съоръжения: учебник за студенти, обучаващи се по специалността "Финанси и кредит"; редактиран отДоктор по икономика науки, проф. М. А. Федотова. - Москва: Финанси и статистика, 2006 г.

Признаците за функционално влошаване на оценяваната сграда са несъответствие на пространствено-планировъчните и/или проектните решения със съвременните стандарти, включително различни съоръжения, необходими за нормалната експлоатация на конструкцията в съответствие с нейното текущо или предназначение.

Разходният израз на функционалното износване е разликата между разходите за възпроизвеждане и разходите за подмяна, което изключва функционалното износване от разглеждане.

Подвижно функционално облеклоопределя се от разходите за необходимата реконструкция, което допринася за по-ефективна експлоатация на имота. На фиг. 4.6 показва причините за функционалното износване.

Ориз. 4.6. Причини за функционално износване

Недостатъци, които изискват добавяне на елементи,- елементи от сградата и оборудването, които не съществуват в съществуващата среда
и без които не може да отговори на съвременните стандарти за работа. Амортизацията, дължаща се на тези елементи, се измерва с разходите за добавяне на тези елементи, включително тяхното инсталиране.

Недостатъци, изискващи подмяна или модернизация на елементи,- позиции, които все още изпълняват функциите си, но вече не отговарят на съвременните стандарти (водомери и газомери и противопожарно оборудване) (фиг. 4.7).

Ориз. 4.7. Определяне на функционалното износване
ако е необходимо да се подменят или модернизират елементи

Разходите за връщане на материали се изчисляват като стойността на демонтираните материали и оборудване, когато се използват в други съоръжения (преразгледана остатъчна стойност).

Супер подобрения- позиции и елементи на структурата, чиято наличност в момента е неадекватна на съвременните изисквания на пазарните стандарти (фиг. 4.8).

Пример за прекомерно подобрение би била ситуация, при която собственикът на къща, адаптирайки я „за себе си“, е направил някои промени за собствено удобство (инвестиционна стойност), които не са адекватни от гледна точка на типичен потребител. Те включват преустройство на използваемата площ на помещенията за конкретна употреба, определена от хобитата на собственика или неговата професия. Отстранимото функционално износване в такава ситуация се определя от текущите разходи за привеждане на променените елементи в първоначалното им състояние.

В допълнение, концепцията за прекомерно подобрение е тясно свързана със сегмента на пазара на недвижими имоти, където едни и същи подобрения могат да се считат както за подходящи за конкретен сегмент, така и за прекомерни от гледна точка на типичен потребител.

Пример за изчисляване на функционалното сменяемо износване е представен в табл. 4.6.

Ориз. 4.8. Определяне на функционалното износване
със супер подобрения

Таблица 4.6

Пример за изчисляване на функционално сменяемо износване

Невъзстановимо функционално износванепричинени от остарели пространствено-планировъчни и/или проектни характеристики на оценяваните сгради спрямо съвременните строителни стандарти. Признак за непоправимо функционално износване е икономическата нецелесъобразност на разходите за отстраняване на тези недостатъци. Освен това е необходимо да се вземат предвид пазарните условия, преобладаващи към датата на оценката, за да може сградата да съответства адекватно на нейното архитектурно предназначение.

Цената на непоправимото функционално износване може да се определи:

Капитализация на загуби от наем;

Капитализация на излишните оперативни разходи, необходими за поддържане на сградата в правилен ред.

За тази цел се използват коригирани данни за сравними партньори. Пример за изчисляване на непоправимо функционално износване по метода на капитализиране на загубите в наема е даден в табл. 4.7.

Таблица 4.7

Пример за изчисляване на функционално непоправимо износване

Определянето на обезценката, причинена от непоправимо функционално износване поради остаряло пространствено-устройствено решение (специфична площ, кубатура), се извършва по метода на капитализиране на загубите в наема.

Изчисляване на фатален функционал метод на амортизация чрез капитализиране на излишните оперативни разходи, необходими за поддържане на сградата в добро състояние, могат да бъдат произведени по подобен начин. Този подход е за предпочитане при оценка на непоправимото функционално износване на сгради, отличаващи се с нестандартни архитектурни решения, при които въпреки това размерът на наема е съпоставим с наема за съвременните аналогови съоръжения, за разлика от размера на експлоатационните разходи.