]→[Մեքենաների և սարքավորումների ֆունկցիոնալ հնացում. ինչպես դա հաշվի առնել գնահատելիս]

Մեքենաների և սարքավորումների ֆունկցիոնալ հնացում. ինչպես դա հաշվի առնել գնահատելիս

Անատոլի Կովալև, տնտեսագիտության դոկտոր, պրոֆեսոր, SMAO-ի փորձագիտական ​​խորհրդի անդամ, պետ. ՀՊՏՀ «Սթանկին» արտադրության կառավարման բաժին
Վասիլի Իգոնին, Ռուսաստանի Դաշնության կառավարությանն առընթեր ֆինանսական համալսարանի ավագ դասախոս

Ժամանակակից պայմաններում, երբ տնտեսական քաղաքականությունը կենտրոնանում է բարձր տեխնոլոգիական և նորարարական սարքավորումների զարգացման, սարքավորումների պարկի թարմացման և արդիականացման վրա, գործառութային հնացման խնդիրները գնալով ավելի են կարևորվում:

Ֆունկցիոնալ հնացումը բարոյական հնության այն դրսեւորումներից է, որին ենթակա են շարժական և անշարժ գույքը։ Բարոյական հնացումն ընդգրկում է ինչպես ֆունկցիոնալ, այնպես էլ տեխնոլոգիական հնությունը՝ լինելով մշտական ​​գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի (STP) հետևանք։ Մի կողմից գիտատեխնիկական առաջընթացի ազդեցությամբ ներդրվում են նոր տեխնոլոգիաներ և նյութեր, բարելավվում է արտադրության կազմակերպումը, մեքենաշինության մեջ աշխատուժի արտադրողականությունը մեծանում է, ինչը հանգեցնում է մեքենաների վերարտադրության արժեքի էժանացմանը. իսկ օգտագործվող նույնական մեքենաները ենթակա են տեխնոլոգիական հնացման: Ավելին, տեխնոլոգիական հնացումն աստիճանաբար զարգանում է և ընդգրկում մեքենաների և սարքավորումների լայն դաս:

Մյուս կողմից, ավելի առաջադեմ նոր սարքավորումների ստեղծումը և շուկա մուտք գործելը հանգեցնում է օգտագործվող սարքավորումների արժեզրկմանը: Գործող մեքենաները զիջում են նոր նմանատիպ մեքենաներին, որոնք մարմնավորում են գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի վերջին նվաճումները որոշակի գործառույթների որակի և ամբողջականության առումով, ինչը ֆունկցիոնալ հնացման պատճառ է հանդիսանում: Որքան բարձր է գիտատեխնիկական առաջընթացի տեմպը, այնքան համապատասխանաբար բարձր է հնացման ցուցանիշն ընդհանրապես։

Բավականին խնդրահարույց է գնահատման կոնկրետ օբյեկտի համար պարզել և գնահատել տեխնոլոգիական հնացածությունը: Գործնականում գնահատումները որոշում են միայն ֆունկցիոնալ հնացումը, ինչը նախատեսված է պահանջներով։

Մաշվածությունը որոշելու շատ մեթոդներ, որոնք հիմնված են վիճակագրական տվյալների վերլուծության և մաշվածության կորերի ստացման վրա, տալիս են ընդհանուր մաշվածության արժեքը՝ առանց այն ֆիզիկական մաշվածության և ֆունկցիոնալ հնության բաժանելու: Այս դեպքում ֆունկցիոնալ հնության առանձին հաշվարկի կարիք չկա։

Ընդ որում, լինում են դեպքեր, երբ առաջանում է միայն ֆունկցիոնալ հնացում, իսկ ֆիզիկական մաշվածությունը՝ աննշան։ Այս գործը վերաբերում է այն մեքենաների և սարքավորումների գնահատմանը, որոնք երկարաժամկետ պահեստում են գտնվել ձեռքբերման պահից և այս կամ այն ​​պատճառով երբեք չեն օգտագործվել: Ֆունկցիոնալ հնացում՝ գործնականում առանց ֆիզիկական մաշվածության, կարող է նկատվել նաև նոր, վերջերս արտադրված մեքենաներում, եթե արտադրողը շարունակի արտադրել հնացած մեքենաների մոդելներ, որոնք կարող են պահանջարկ ունենալ գնորդների որոշակի կատեգորիայի կողմից՝ իրենց ցածր գնի պատճառով: Այս առումով, գնահատման նպատակներով ֆունկցիոնալ հնացածության աստիճանի որոշման խնդիրը մնում է շատ արդիական:

Գրականության մեջ կարելի է գտնել առաջարկություններ բարոյական (միասին տեխնոլոգիական և ֆունկցիոնալ) հնության աստիճանի մոտավոր որոշման համար՝ հիմնված գիտատեխնիկական ազդեցության տակ գնահատման օբյեկտների բարոյական արժեզրկման միջին տարեկան ցուցանիշի երկարաժամկետ կանխատեսման վրա։ առաջընթաց առանձին արդյունաբերության և արտադրությունների համար: Ենթադրաբար այս ցուցանիշը տատանվում է 2-ից 8%-ի սահմաններում, իսկ շինարարության ոլորտում՝ 2-ից 4%-ի սահմաններում: Միևնույն ժամանակ, շենքերի և շինությունների համար նրանք առաջարկում են ձևի ուժային մոդել.

Kmu - հնության գործակից;

I-ը համապատասխան արդյունաբերության գիտատեխնիկական առաջընթացի հետևանքով առաջացած գնահատման օբյեկտի բարոյական արժեզրկման միջին տարեկան ցուցանիշն է՝ միավորի կոտորակներով.

Սակայն գիտատեխնիկական առաջընթացի ազդեցության տակ բարոյական անկման տեմպի ցուցանիշը անորոշ արժեք է, որը չի հաստատվում պաշտոնական վիճակագրական տեղեկատվությամբ, և դրա վերաբերյալ զուտ փորձագիտական ​​դատողությունները ապացուցողական ուժ չունեն։ Հետևաբար, այս մեթոդը գործնականում կիրառելի չէ գնահատման մեջ:

Գնահատման օբյեկտի ֆունկցիոնալ հնության գործակիցը կարող է որոշվել գնահատման ամսաթվին շուկայում հայտնված նոր, ավելի կատարելագործված անալոգային օբյեկտի հետ ուղղակի համեմատության մեթոդի հիման վրա: Այս դեպքում անհրաժեշտ է համեմատել գնահատված օբյեկտի ամբողջական (առանց մաշվածության) արժեքը նոր, ավելի կատարելագործված անալոգային օբյեկտի գնի հետ՝ ճշգրտված հիմնական գնային պարամետրերի տարբերության համար: Ֆունկցիոնալ հնացման գործակիցը հաշվարկելու բանաձևը հետևյալն է.

Tsan.kor - նոր, ավելի առաջադեմ անալոգային օբյեկտի ճշգրտված գինը.

Sn-ը գնահատման օբյեկտի ընդհանուր արժեքն է (առանց մաշվածության և հնության):

Նոր, ավելի առաջադեմ անալոգային օբյեկտի գինը, որը ճշգրտվում է մի քանի պարամետրերով (օրինակ, երեք), որոշվում է բանաձևով.

Ցան - անալոգային օբյեկտի սկզբնական գինը;

X1, X2, X3 - համապատասխանաբար գնահատվող օբյեկտի 1-ին, 2-րդ և 3-րդ պարամետրերի արժեքները.

Han1, Han2, Han3 - համապատասխանաբար անալոգային օբյեկտի 1-ին, 2-րդ և 3-րդ պարամետրերի արժեքները.

B1, b2, b3 - արգելակման գործակիցը համապատասխանաբար 1-ին, 2-րդ և 3-րդ պարամետրերի համար:

Այս մեթոդում մեծ նշանակություն ունի այն պարամետրերի ընտրությունը, որոնցով համեմատվում են օբյեկտները: Այս պարամետրերը պետք է արտացոլեն գիտատեխնիկական առաջընթացի ազդեցությունը սպառողների հատկությունների վրա, որոնց կատարելագործումը շահագործման ոլորտում նոր, ավելի առաջադեմ անալոգային օբյեկտը դարձնում է ավելի շահավետ, քան գնահատվող օբյեկտը: Պարամետրեր ընտրելիս պետք է վերլուծել բոլոր այն ուղղությունները, որոնցում հայտնաբերվում է նոր, ավելի առաջադեմ անալոգային օբյեկտի օգտակար ներուժի և մրցակցային առավելությունների աճը սպառողական հատկությունների ցուցիչների հետևյալ խմբերում.

• ցուցիչներ, որոնք արտացոլում են մեքենայի ֆունկցիոնալության ընդլայնումը իր հիմնական նպատակի համար, որպես կանոն, նոր գործառույթների ավելացումով.
• ցուցիչներ, որոնք բնութագրում են մեքենայի ավտոմատ շահագործման ռեժիմի ընդլայնումը կառավարման համակարգերի և ծրագրավորված կառավարման միջոցով.
• ցուցիչներ, որոնք բնութագրում են մեքենայի միջոցով ձեռք բերված ապրանքների կամ ծառայությունների որակի բարելավումը.
• ցուցիչներ, որոնք ցույց են տալիս մեքենայի հուսալիության բարձրացումը (առանց ձախողման շահագործում, ամրություն, պահպանում, պահեստավորում);
• ցուցիչներ, որոնք բնութագրում են մեքենաների արտադրողականության աճը ժամանակի մեկ միավորի համար.
• ցուցիչներ, որոնք արտացոլում են օգտագործվող մեքենայի վառելիքի, էներգիայի և նյութական արդյունավետության բարձրացումը.
• ցուցիչներ, որոնք ցույց են տալիս բարելավված էրգոնոմիկ բնութագրերը և մեքենայի շահագործման ընթացքում հարմարավետության բարձրացումը.
• ցուցանիշներ, որոնք արտացոլում են շրջակա միջավայրի և գեղագիտական ​​բնութագրերի բարելավումը:

Ցուցանիշների խմբերի վերը նշված կազմը բնորոշ է մեքենաների և սարքավորումների գրեթե բոլոր տեսակներին, որոնք արտացոլում են դրանց օգտակար ներուժի որոշակի կողմերը. Դրսևորվելով շահագործման (օգտագործման) ոլորտում՝ նրանք միասին պատկերացում են տալիս, թե որքանով է նոր, ավելի կատարելագործված անալոգային օբյեկտի օգտակարությունը, քան գնահատվող օբյեկտը:

Պետք է նկատի ունենալ, որ ֆիզիկական մաշվածության պատճառով գնահատվող օբյեկտի որոշ պարամետրերի իրական արժեքները կարող են ավելի ցածր լինել, քան սկզբնական անձնագրային արժեքները: Բայց քանի որ երկու օբյեկտների համեմատությունն իրականացվում է «նորով» վիճակում, պարամետրերի անձնագրային արժեքները վերցված են ինչպես գնահատման, այնպես էլ անալոգային օբյեկտից:

Այս մեթոդը ստատիկ է, ժամանակի գործոն չկա: Մեթոդից հետևում է, որ ֆունկցիոնալ հնացումն առաջանում է, երբ գնահատվող օբյեկտի հետ կապված, շուկայում հայտնվում է նոր, ավելի կատարելագործված անալոգային օբյեկտ, և գնահատողը կարող է դրանք համեմատել արժեքի և սպառողական հատկությունների առումով: Նոր անալոգային օբյեկտի գինը համընկնում է գնահատված օբյեկտի ամբողջական արժեքի հետ «նման նոր» վիճակում՝ նախկինում հաշվարկված ծախսերի մոտեցմամբ: Մեթոդը չի պատասխանում այն ​​հարցին, թե գնահատված օբյեկտի կյանքի որ փուլում տեղի կունենա ավելի առաջադեմ մրցակցի օբյեկտի հայտնվելու պահը և, համապատասխանաբար, կդրսևորվի նրա ֆունկցիոնալ հնացումը: Եթե ​​գնահատման ամսաթվին գնահատված օբյեկտի համար կարելի է գտնել ավելի առաջադեմ նոր անալոգային օբյեկտ՝ հայտնի գնով, ապա ֆունկցիոնալ հնացման գործակիցը որոշվում է՝ օգտագործելով նշված մեթոդը՝ որպես հղման արժեք: Ի վերջո, նախ պետք է իրականացնել օբյեկտի գնահատում` օգտագործելով ծախսատար և համեմատական ​​մոտեցումներ:

Այս մեթոդը կարող է օգտագործվել որպես սարքավորումների խմբերի վերաբերյալ վիճակագրական տեղեկատվության կուտակման գործիք: Նման տեղեկատվությունը հավաքվում և համակարգվում է անհատական ​​գնահատումների արդյունքների հիման վրա, այն պարունակում է տեղեկատվություն ֆունկցիոնալ հնության գործակիցի հաշվարկված արժեքի մասին՝ հայտնի ժամանակագրական տարիքում՝ առանձին օբյեկտների գնահատման ամսաթվին: Հաջորդը, կարող է կառուցվել ֆունկցիոնալ հնության կոր՝ որպես ժամանակագրական տարիքի ֆունկցիա:

Այս մեթոդի թույլ կողմը ազդող պարամետրերի և գործոնների ընտրության և արգելակման գործակիցների նշանակման հետ կապված անորոշությունն է:

Մեր կարծիքով, ֆունկցիոնալ հնության որոշման խնդրի լուծումը պետք է փնտրել՝ հիմնվելով վիճակագրական հետազոտության մեթոդների վրա։ Ֆունկցիոնալ հնացման գործընթացը տեղի է ունենում ֆիզիկական մաշվածության գործընթացի հետ միաժամանակ, հետևաբար ժամանակի ընթացքում հիմնական միջոցների փաստացի դիտարկվող մաշվածությունը այս երկու գործընթացների համակցված արդյունքն է:

Ֆունկցիոնալ հնացումն իր մաքուր տեսքով կարելի է դիտարկել միայն այն առարկաների օրինակով, որոնք երկար ժամանակ չեն օգտագործվել, բայց գտնվում են պահեստում (պահպանման, տեղադրման սպասման և այլ պատճառներով): Այս առումով, նպատակահարմար է դիտարկել, թե ինչպես են, օրինակ, պաշտոնական վիճակագրության մարմինները խորհուրդ տալիս հիմնական միջոցները վերագնահատելիս ճշգրտել վերը նշված օբյեկտների հաշվեկշռային արժեքը: Բյուջետային հիմնարկների համար վերջին պարտադիր վերագնահատումը մեր երկրում իրականացվել է 2007 թվականի հունվարի 1-ին (Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարության, Ռուսաստանի Դաշնության ֆինանսների նախարարության և Ռոսստատ N 306/120n/139 հոկտեմբերի հրամանը. 2, 2006 թ., տե՛ս «Ռոսիյսկայա գազետա» 2006 թվականի նոյեմբերի 15-ի, թիվ 256): Համաձայն N 2 հավելվածի, տեղադրման (հավաքման) համար նախատեսված սարքավորումների վերագնահատման հաստատված նվազեցման գործակիցները կախված են հետևյալ գնման տարուց (տես Աղյուսակ 1):

Ինչպես տեսնում եք, ֆունկցիոնալ հնությունը հայտնաբերվում է միայն օբյեկտի կյանքի երկրորդ տարում, իսկ չորրորդ տարվա սկզբին այն հասնում է իր ամենաբարձր արժեքին՝ 20% և մնում է այս մակարդակում: Վերոնշյալ տվյալները հետաքրքիր են գնահատման պրակտիկայի համար, քանի որ դրանք վերցված են պաշտոնական աղբյուրից:

Ներկայացված տվյալների հիման վրա մենք կկառուցենք ֆունկցիոնալ հնության կոր՝ գնահատվող օբյեկտի ժամանակագրական տարիքից ֆունկցիոնալ հնության գործակցի լոգիստիկ կախվածության տեսքով: Աշխատանքում տրված է լոգիստիկ կորի պարամետրերի հաշվարկման կարգը որպես ռեգրեսիոն կոր։

Ռոսստատի տվյալների համաձայն ֆունկցիոնալ հնության զարգացումը և այդ տվյալների հիման վրա կառուցված լոգիստիկ կորը՝ որպես ժամանակագրական տարիքի ֆունկցիա, ներկայացված են Նկ. 1.

Լոգիստիկ կորի հավասարումը ունի հետևյալ ձևը.

T-ն օբյեկտի ժամանակագրական տարիքն է տարիներով:

Որոշման գործակիցը R2 = 0.9, այսինքն. բավականին բարձր:

Ֆունկցիոնալ հնացման գծի բնորոշ առանձնահատկությունն օբյեկտի կյանքի սկզբում, այսպես կոչված, մաշվածության դիմադրության շրջանի առկայությունն է, որի ընթացքում ֆունկցիոնալ հնացման գործակիցը գործնականում մոտ է զրոյի: Քննարկվող օրինակում մաշվածության դիմադրության ժամկետը մեկ տարի է: Սկսած Նկ. 1-ը ցույց է տալիս, որ ըստ Ռոսստատի, երկրորդ տարվա սկզբին գործակիցը կտրուկ աճում է մինչև 5%, իսկ լոգիստիկ կորի համաձայն այն սահուն հասնում է 2,7% -ի:

Այսպիսով, ֆունկցիոնալ հնացման գործակցի դինամիկան լավ նկարագրված է լոգիստիկ գործառույթով, ըստ որի դիտվում է երեք փուլ՝ առաջին փուլը մաշվածության դիմադրության շրջանն է, ֆունկցիոնալ հնացման գործակիցը մոտ է զրոյին և չի գերազանցում 3%-ը։ ժամանակաշրջանի ավարտը; երկրորդ փուլում նկատվում է ֆունկցիոնալ հնացման գործակցի ակտիվ աճ տարեկան մոտ 5% չափով. երրորդ փուլում դանդաղեցմամբ ֆունկցիոնալ հնացման գործակիցը մոտենում է առավելագույն մակարդակին՝ 20-22%:

Մաշվածության դիմադրության շրջանը կորի սկզբում կախված է գնահատվող օբյեկտի մոդելի նորության աստիճանից։ Եթե ​​ենթադրենք, որ մեքենաների մոդելների փոխարինումը տեղի է ունենում որոշակի հաճախականությամբ, ապա գնահատվող մեքենայի մոդելի նորության աստիճանն ավելի բարձր է, այնքան ավելի մոտ է մեքենայի արտադրության ամսաթիվը մոդելի փոխարինման ցիկլի սկզբին: Եթե ​​մեքենան արտադրվում է մոդելի փոփոխության ցիկլի սկզբում, ապա այն կունենա մաշվածության դիմադրության երկար ժամանակաշրջան՝ մոտ մոդելի փոփոխության ցիկլի: Ընդհակառակը, եթե մեքենան արտադրվել է մոդելի փոխարինման ցիկլի վերջում, ապա դրա մաշվածության դիմադրության ժամկետը կարճ է և չի գերազանցի 1-2 տարին: Հաշվարկներ կատարելու համար մենք կարող ենք ենթադրել, որ մաշվածության դիմադրության ժամանակահատվածը միջինում հավասար է մեքենաների մոդելների փոխարինման ցիկլի կեսին:

Մեքենաների և սարքավորումների տարբեր տեսակներ ունեն մոդելների փոխարինման տարբեր ցիկլեր. համակարգիչների, հաշվողական և բժշկական սարքավորումների համար՝ 3-4 տարին մեկ անգամ; մեքենաների, տրակտորների, գյուղտեխնիկայի համար՝ 5 տարին մեկ անգամ. մետաղահատ մեքենաների համար՝ 6 տարին մեկ անգամ; դարբնոցային և մամլիչ մեքենաների համար՝ 7 տարին մեկ անգամ։

Այստեղից կարելի է եզրակացնել, որ Ռոսստատի տվյալների համաձայն կառուցված լոգիստիկ կորը, որտեղ մաշվածության դիմադրության ժամկետը 1 տարի է, համապատասխանում է արագ ֆունկցիոնալ հնացման դեպքին, երբ կամ մոդելի արտադրությունը դադարեցվում է, կամ օբյեկտը պատկանում է սարքավորմանը։ մոդելի փոխարինման կարճ ցիկլ (մոտ 2 տարի):

Ելնելով վերը նկարագրված ֆունկցիոնալ հնացման զարգացման օրինաչափությունից՝ առաջարկվում է ֆունկցիոնալ հնացման գործակիցի որոշման հետևյալ մեթոդը.

Նրանք նախ պարզաբանում են այն հարցը, թե արտադրողը (կամ մի քանի արտադրական ձեռնարկություններ) արտադրում է կամ չի արտադրում նույն մոդելի մեքենաներ, ինչ գնահատվող մեքենան գնահատման օրը։ Ինտերնետում ներկայացված արտադրողների կողմից առաջարկվող ապրանքների տեսականին արդեն արժեքավոր տեղեկատվություն է տալիս առաջադրված հարցին պատասխանելու համար:

Եթե ​​այս մոդելի մեքենաները չեն արտադրվում (կամ անհնար է պատվիրել դրանց արտադրությունը), ապա մենք համարում ենք, որ գնահատման այս օբյեկտն ունի մաշվածության դիմադրության նվազագույն ժամկետ (1 տարի), և մենք հաշվարկում ենք ֆունկցիոնալ հնացման գործակիցը՝ կախված ժամանակագրականից։ տարիքը՝ օգտագործելով վերը նշված բանաձեւը Kfu = 0.22/ exp(3.04 - 1.09t) + 1:

Եթե ​​գնահատման ամսաթվի դրությամբ տվյալ մոդելի մեքենաները դեռ արտադրվում են ձեռնարկությունում (ձեռնարկություններում), ապա ֆունկցիոնալ հնացման գործակիցը հաշվարկվում է ճշգրտված բանաձևով` հաշվի առնելով որոշակի տեսակի մեքենաների մոդելների փոխարինման ցիկլի տևողությունը: .

Ֆունկցիոնալ հնության լոգիստիկ կորի ճշգրտումը կայանում է նրանում, որ քանի որ մեքենաների մոդելների փոխարինման ցիկլը մեծանում է, մաշվածության դիմադրության ժամկետը երկարանում է, ինչը համապատասխանում է լոգիստիկ կորի աջ տեղաշարժին:

Լոգիստիկ կորի հավասարումը ընդհանրացված ձևով.

A-ն ֆունկցիոնալ հնացման գործակցի վերին սահմանային մակարդակն է, որը համապատասխանում է վերին ասիմպտոտին.

B-ն պարամետր է, որը որոշում է թեքման կետի դիրքը.

A-ն պարամետր է, որը որոշում է գծի թեքությունը թեքման կետում.

T - ժամանակագրական տարիք, տարիներով:

Մենք բարձրացնում ենք մաշվածության դիմադրության ամենակարճ ժամանակահատվածը սկզբնական բանաձևում այն ​​չափով, որը հավասար է մեքենաների մոդելների փոխարինման ցիկլի կեսին: Դա անելու համար բավական է լոգիստիկ կորի b պարամետրին ավելացնել շրջանառության ցիկլի կեսը: b պարամետրի համար մենք ստանում ենք հետևյալ արժեքները.

2 տարի շրջանառության ցիկլով սկզբնական բանաձևում b = 3.04/1.09 = 2.8;

• 3 տարվա շրջանառության ցիկլով b = 2.8 + 1.5 = 4.3;
• 5 տարվա շրջանառության ցիկլով b = 2.8 + 2.5 = 5.3;
• 7 տարվա շրջանառության ցիկլով b = 2,8 + 3,5 = 6,3:

Լոգիստիկ կորի ճշգրտված բանաձևերը հետևյալն են.

• 4 տարվա շրջանառության ցիկլով, Kfu = 0.22/exp(5.23 - 1.09t) + 1;
• 5 տարվա շրջանառության ցիկլով, Kfu = 0.22/exp(5.78 - 1.09t) + 1;
• 6 տարվա շրջանառության ցիկլով, Kfu = 0.22/exp(6.32 - 1.09t) + 1:

Նկ. Նկար 2-ը ցույց է տալիս ֆունկցիոնալ հնացման լոգիստիկ կորերը՝ հաշվարկված վերը նշված բանաձևերի միջոցով:

Ֆունկցիոնալ հնության որոշման հայտնի մեթոդների համեմատ առաջարկվող մեթոդն ունի մի շարք առավելություններ: Նախ, հնության կորերի կառուցման հիմքը Ռոսստատի պաշտոնական փաստաթղթերում պարունակվող միջին փորձարարական տվյալներն են, ինչը նշանակում է համապատասխանություն թիվ 3 FSO-ի պահանջներում ամրագրված վավերականության սկզբունքին: Երկրորդ, մեթոդաբանությունը հաշվի է առնում մեքենաների և սարքավորումների ֆունկցիոնալ հնացում առաջացնող հիմնական գործոնները. գնահատման օբյեկտի ժամանակագրական տարիքը և մեքենաների մոդելների փոխարինման ցիկլը դասակարգման խմբում, որին պատկանում է գնահատման օբյեկտը:

Նկարագրված մեթոդաբանության հետագա կատարելագործումը ներառում է ֆունկցիոնալ հնության լոգիստիկ կորի որոշ պարամետրերի հստակեցում՝ երկարաժամկետ պահեստավորումից և ոչ գործառնական օգտագործման մեջ երկրորդային շուկայում վաճառվող մեքենաների և սարքավորումների մաշվածության վիճակագրական տվյալների կուտակման և վերլուծության միջոցով:

Հետևյալ պարամետրերը կասկածից վեր են վերը նշված հնության կորերում.

1. Մաշվածության դիմադրության սկզբնական շրջանում ֆունկցիոնալ հնացման գործակիցի աճը տեղի է ունենում դանդաղ, և այդ գործակիցը մինչև ժամկետի վերջը չի գերազանցում 3% -ը:
2. Ֆունկցիոնալ հնացման գործակցի առավելագույն մակարդակը 20-22% է:

Միևնույն ժամանակ, անհրաժեշտ է հստակեցնել ֆունկցիոնալ հնացման գործակցի աճի տեմպերը օբյեկտի կյանքի երկրորդ փուլում: Ռոսստատից ստացված հնության կորի համաձայն՝ այս ցուցանիշը տարեկան կազմում է 5,5%, իսկ առավելագույն մակարդակը՝ 22%, հասնում է երկրորդ փուլում 4 տարվա ընթացքում։ Այնուամենայնիվ, գրականության մեջ կա տեղեկատվություն, որ մեքենաների շատ տեսակների ֆունկցիոնալ հնացման աճը տարեկան 2% է: Հետևաբար, այս պարամետրը պետք է փորձարկվի: Անհրաժեշտ է նաև ավելի հուսալի տվյալներ ձեռք բերել ժամանակակից տնտեսական պայմաններում տարբեր դասերի մեքենաների և սարքավորումների մոդելների նորացման ցիկլերի վերաբերյալ։

Տրանսպորտային միջոցների արժեքի գնահատում. ուսումնական մեթոդ. նպաստ. / Էդ. Մ.Պ. Ուլիցկի. - Մ.: Ֆինանսներ և վիճակագրություն, 2005. - 304 էջ.

Ֆունկցիոնալ հագնում

Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը (ամորտիզացիան) արժեքի կորուստ է, որը պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ օբյեկտը չի համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին իր ֆունկցիոնալ օգտակարության տեսանկյունից: Ֆունկցիոնալ հնացումը կարող է դրսևորվել շենքի հնացած ճարտարապետությամբ, հատակագծի հարմարության, ծավալի, ինժեներական աջակցության, արտադրության ավելցուկային հզորության, կառուցվածքային ավելորդության, օգտակարության բացակայության, փոփոխական արտադրության ծախսերի ավելցուկի մեջ և այլն: Ֆունկցիոնալ հնացումը պայմանավորված է. գիտատեխնիկական առաջընթացի ազդեցությունը ճարտարապետության և շինարարության բնագավառում։ Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը կարող է լինել շարժական կամ անուղղելի:

Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը կարող է ներառել ներկառուցված պահարանների, ջրի և գազի հաշվիչների, սանտեխնիկայի, հատակի և այլնի վերականգնում: Մաշվածության շարժական լինել-չլինելու չափանիշը վերանորոգման ծախսերի չափի համեմատությունն է ստացված լրացուցիչ արժեքի հետ: . Եթե ​​ստացված լրացուցիչ արժեքը գերազանցում է վերականգնման արժեքը, ապա ֆունկցիոնալ մաշվածությունը շարժական է: Շարժական մաշվածության չափը որոշվում է որպես շենքի պոտենցիալ արժեքի տարբերություն նորացված տարրերով գնահատման պահին և առանց նորացված տարրերի գնահատման ամսաթվի արժեքի միջև:

Անշարժ ֆունկցիոնալ մաշվածությունը ներառում է նաև արժեքի նվազում՝ կապված շենքի որակական բնութագրերի ավելցուկի կամ թերության հետ: Այս տեսակի ամորտիզացիայի գումարը հաշվարկվում է որպես գույք վարձակալության ժամանակ վարձակալությունից առաջացած վնասների չափը՝ բազմապատկված անշարժ գույքի այս տեսակին բնորոշ համախառն վարձավճարի բազմապատկիչով:

Տնտեսական (արտաքին) մաշվածություն

Տնտեսական մաշվածությունը (հնացում, արժեզրկում) արժեքի կորուստ է, որն առաջանում է արտաքին գործոնների ազդեցությամբ: Տնտեսական արժեզրկումը կարող է պայմանավորված լինել մի շարք պատճառներով, ինչպիսիք են՝ ընդհանուր տնտեսական և ներարդյունաբերական փոփոխությունները, ներառյալ որոշակի տեսակի արտադրանքի պահանջարկի նվազումը և առաջարկի նվազումը կամ հումքի որակի վատթարացումը, աշխատուժը, աջակցությունը։ համակարգեր, հարմարություններ և հաղորդակցություններ, ինչպես նաև օրենսդրության, քաղաքային օրենսդրության, գոտիավորման և վարչական կանոնակարգերի հետ կապված օրենսդրական փոփոխություններ:

Ռուսաստանում տնտեսական (արտաքին) մաշվածության հիմնական գործոններն են տնտեսության ընդհանուր վիճակը, որը որոշ շրջաններում բարելավվում է տեղական գործոններով, ձեռնարկատիրական գործունեության որոշակի տեսակների համար խտրական օրենսդրության առկայությամբ և շրջակա միջավայրի աղտոտման համար տուգանքներով:

Շենքի շարունակական վերանորոգումը այն ավելի ժամանակակից տեսք է հաղորդում. փոխվել է շենքի ճարտարապետական ​​տեսքը, տեղադրվել են բարելավված սանտեխնիկա և էլեկտրական սարքավորումներ, փոխվել են ջրամատակարարման, կոյուղու և ջեռուցման համակարգերը, փոխվել են անվտանգության հսկողության և ավտոմատացման համակարգերը։ տեղադրվել է, որի արդյունքում վերացվում են նրա ֆունկցիոնալ թերությունները և ընդունում ենք որպես 0:

Տնտեսական (արտաքին) մաշվածությունը վերցված է որպես 0, քանի որ տնտեսական մաշվածություն չի հաշվարկվել - գնահատված շենքի արտաքին միջավայրում փոփոխություններ չեն եղել.

PVA*(1-I ֆիզիկական /100) * (1-I ֆունկցիա /100) * (1-I արտաքին /100) =

27831891.87 * (1-43.35/100) * (1-0/100) * (1-0/100) = 15766766.744 (RUB)

Եզրակացություն. ինքնարժեքի մեթոդով հաշվարկված շուկայական արժեքը, հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը գնահատման ամսաթվի դրությամբ, կազմում է 15,766,766,744 ռուբլի:

Դ.Վ.Վինոգրադով

ՖՈՒՆԿՑԻԱԼ ԵՎ ԱՐՏԱՔԻՆ (ՏՆՏԵՍԱԿԱՆ) ՀԱԳՈՒՍՏ. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՕԲՅԵԿՏՆԵՐԻ ԱՐԺԵՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԾԱԽՍԵՐԻ ՄՈՏԵՑՈՒՄ. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄ ՄԻՋԱԶԳԱՅԻՆ ՍՏԱՆԴԱՐՏՆԵՐԻ ՀԱՄԱՊԱՏԱՍԽԱՆ. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՏՆՏԵՍԱԳԻՏՈՒԹՅՈՒՆ

Ֆունկցիոնալ հագնումարժեքի կորուստ է, որը պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ օբյեկտը չի համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին` իր գործառական օգտակարության, ճարտարապետական ​​և գեղագիտական, տիեզերական պլանավորման, նախագծային լուծումների, կենսունակության, անվտանգության, հարմարավետության և այլ ֆունկցիոնալ հատկանիշների առումով:

Առանձնացվում են ֆունկցիոնալ հագուստի հետևյալ տեսակները.

• մաշվածությունը ուղղելի է (եթե ստացված լրացուցիչ արժեքը գերազանցում է վերականգնման արժեքը);
• անուղղելի մաշվածություն (եթե ստացված լրացուցիչ արժեքը չի գերազանցում վերականգնման արժեքը):

Ուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը չափվում է դրա ուղղման արժեքով և պայմանավորված է.

• թերություններ, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում.
• տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ.
• «գերբարելավումներ».

Թերություններ, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում- շինարարական տարրեր և սարքավորումներ, որոնք առկա չեն առկա շենքում և առանց որոնց այն չի կարող համապատասխանել ժամանակակից շահագործման ստանդարտներին:

Լրացում պահանջող թերությունների պատճառով շտկվող ֆունկցիոնալ վատթարացման քանակական չափանիշը գնահատման պահին պահանջվող հավելումների կատարման արժեքի և նույն հավելումների կատարման արժեքի տարբերությունն է, եթե դրանք կատարվել են գնահատվող գույքի շինարարության ընթացքում:

Տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ– շինարարական տարրեր և սարքավորումներ, որոնք գտնվում են գոյություն ունեցող շենքում և դեռ կատարում են իրենց գործառույթները, բայց այլևս չեն համապատասխանում ժամանակակից գործառնական չափանիշներին:

Փոխարինման կամ արդիականացում պահանջող իրերի պատճառով շտկվող ֆունկցիոնալ վատթարացումը չափվում է որպես գոյություն ունեցող տարրերի արժեք՝ հաշվի առնելով դրանց ֆիզիկական վատթարացումը՝ հանած վերադարձվող նյութերի արժեքը, գումարած առկա տարրերի ապամոնտաժման և նոր տարրերի տեղադրման ծախսերը: Այս դեպքում նյութերի վերադարձի արժեքը սահմանվում է որպես ապամոնտաժված նյութերի և սարքավորումների արժեք, երբ դրանք օգտագործվում են այլ օբյեկտներում:

«Սուպեր բարելավումներ»– շինարարական տարրեր և սարքավորումներ, որոնք առկա են գոյություն ունեցող շենքում և որոնց ներկայիս հասանելիությունը չի համապատասխանում ժամանակակից գործառնական ստանդարտներին:

Չափից ավելի կատարելագործման հետևանքով շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածությունը չափվում է որպես չափից ավելի բարելավված տարրերի փոխարինման ընթացիկ արժեք՝ հանած ֆիզիկական մաշվածությունը, գումարած ապամոնտաժման արժեքը և հանած նյութերի վերադարձը, եթե այդպիսիք կան:

Եթե ​​շինարարության արժեքը որոշվում է որպես փոխարինման արժեք, ապա կան որոշ առանձնահատկություններ շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության որոշման ժամանակ: Քանի որ այս դեպքում «սուպեր բարելավումներ» չկան, կարիք չկա որոշել ֆիզիկական մաշվածության մասնաբաժինը, որն ընկնում է դրանց վրա: Այնուամենայնիվ, դեռևս պետք է հաշվի առնել «ավելորդ բարելավումները» ամրագրելու արժեքը:

Օրինակ 34.Որոշեք գրասենյակային շենքի շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ.

• ժամանակակից ստանդարտները պահանջում են շենքում օդորակիչի տեղադրում, որի տեղադրման արժեքը գործող շենքում կազմում է 150 հազար ռուբլի, իսկ նույն շենքում տեղադրման արժեքը դրա կառուցման ընթացքում կազմում է 110 հազար ռուբլի:
• շենքում տեղադրված էլեկտրական կցամասերը չեն համապատասխանում ժամանակակից շուկայական չափանիշներին, մինչդեռ փոխարինման արժեքի մեջ ներառված առկա էլեկտրական կցամասերի արժեքը կազմում է 350 հազար ռուբլի, առկա էլեկտրական կցամասերի ֆիզիկական մաշվածությունը՝ 200 հազար ռուբլի, արժեքը։ առկա էլեկտրական կցամասերի ապամոնտաժումը կազմում է 100 հազար ռուբլի, նյութերի վերադարձման արժեքը՝ 10 հազար ռուբլի, նոր էլեկտրական կցամասերի տեղադրման արժեքը՝ 190 հազար ռուբլի։
• շենքն ունի պահեստ, և լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը ցույց է տվել, որ ներկայումս նպատակահարմար է օգտագործել այս տարածքը որպես գրասենյակային տարածք, մինչդեռ պահեստային տարածքի ներկայիս փոխարինման արժեքը կազմում է 800 հազար ռուբլի, ֆիզիկական մաշվածությունը՝ 50։ հազար ռուբլի, լուծարման պահեստի արժեքը՝ 80 հազար ռուբլի:

Լուծում:

1. Եկեք որոշենք շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության չափը, որն առաջացել է թերությունների պատճառով, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում (մեր դեպքում՝ օդորակիչ).

2. Եկեք որոշենք շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության չափը, որն առաջացել է թերությունների, թերությունների պատճառով, որոնք պահանջում են տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում (մեր դեպքում՝ էլեկտրական կցամասեր).

3. Եկեք որոշենք «գերբարելավումների» հետևանքով առաջացած շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության քանակը (մեր դեպքում՝ ապրանքներ, որոնք ֆունկցիոնալորեն բնորոշ են պահեստին).

Այսպիսով, շենքի շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքը կազմում է.

Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը պայմանավորված է.

• թերություններ նորի արժեքի մեջ չներառված ապրանքների պատճառով, որոնք պետք է լինեն.
• թերություններ՝ կապված նորի արժեքի մեջ ներառված իրերի հետ, որոնք չպետք է լինեն.
• «գերբարելավումներ».

Անուղղելի ֆունկցիոնալՆոր շինարարության արժեքում չներառված հոդվածների պատճառով մաշվածությունը չափվում է որպես այդ թերությանը վերագրվող եկամտի զուտ կորուստ, կապիտալացված շենքերի կապիտալացման դրույքաչափով, հանած այդ հոդվածների արժեքը, եթե դրանք ներառված լինեին նոր շինարարության արժեքում:

Թերությունների պատճառով անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության և մաշվածության հաշվարկը կախված չէ նրանից, թե որպես հիմք ընդունվում են փոխարինման կամ փոխարինման ծախսերը:

Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն նոր շինարարության արժեքի մեջ ներառված իրերի պատճառով, բայց որը չպետք է գոյություն ունենա, չափվում է որպես նորի ընթացիկ արժեք՝ հանած վերագրելի ֆիզիկական մաշվածությունը, հանած ավելացվածի արժեքը (այսինքն՝ այս ապրանքի առկայության հետ կապված լրացուցիչ ծախսերի ներկա արժեքը):

Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն «չափից ավելի բարելավման» պատճառովորոշվում է կախված արժեքի տեսակից, որը հիմք է ընդունվում:

Երբ կիրառվում է փոխարինման արժեքը, գերբարելավումների հետևանքով անուղղելի ֆունկցիոնալ վատթարացումը չափվում է որպես գերբարելավման տարրերի փոխարինման արժեք՝ հանած դրանց ֆիզիկական մաշվածությունը, գումարած սեփականատիրոջ ծախսերի ներկա արժեքը (PV)՝ կապված գերբարելավումների առկայության հետ, մինուս: ցանկացած ավելացված արժեք: Միևնույն ժամանակ, սեփականատիրոջ ծախսերը ներառում են լրացուցիչ հարկեր, ապահովագրություն, պահպանման ծախսեր, կոմունալ վճարումներ, իսկ ավելացված արժեքը ներառում է վարձավճարի ավելացում և այլն: - կապված «գերբարելավման» առկայության հետ:

Օրինակ 35.Որոշեք գրասենյակային շենքի անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ.

• Քննարկվող շենքի համար նոր շինարարության արժեքը որոշելիս հաշվի չի առնվել հրդեհաշիջման համակարգի տեղադրումը (քանի որ գոյություն ունեցող շենքը չունի), և ենթադրվում է, որ բացակայությամբ առաջացած եկամտի զուտ կորուստը. տեղադրումը կազմում է 20 հազար ռուբլի, շենքերի կապիտալացման դրույքաչափը 10% է, իսկ նոր շենքի կառուցման ժամանակ հրդեհաշիջման համակարգի տեղադրման արժեքը կազմում է 150 հազար ռուբլի:
• Գնահատված շենքն ունի բարձր հարկի բարձրություն, որը շուկայական տեսանկյունից չափազանց մեծ է գնահատման ամսաթվի դրությամբ, մինչդեռ առկա շենքի փոխարինման ընթացիկ արժեքը կազմում է 174,900 հազար ռուբլի, իսկ ճիշտ նույն շենքի ներկայիս փոխարինման արժեքը, որն ունի. նորմալ բարձրությունը շուկայական տեսանկյունից հատակին 172,900 հազար ռուբլի, ֆիզիկական մաշվածությունը որոշվում է 40% -ով, տարեկան սեփականատերը կրում է լրացուցիչ ծախսեր, կապված բարձր հատակի բարձրության հետ (ջեռուցում, լուսավորություն և այլն) 500 հազարի չափով: ռուբլի, շենքերի կապիտալացման առկա հարաբերակցությունը 10% է:

Լուծում:

1. Եկեք որոշենք անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության չափը, որն առաջացել է թերությունների պատճառով, որոնք ներառված չեն նոր շինարարության արժեքում, բայց որը պետք է հիմնված լինի տարրի կամ սարքավորման բացակայության հետևանքով առաջացած եկամտի կորուստների շուկայական տվյալների վրա (մեր դեպքում՝ ա. հրդեհաշիջման համակարգ)

2. Եկեք որոշենք անուղղելի ֆունկցիոնալության արժեքը «գերբարելավումների» շնորհիվ (մեր դեպքում՝ հատակի ավելի մեծ բարձրություն).

Այսպիսով, շենքի անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքը կազմում է.

Արտաքին (տնտեսական) մաշվածություն- օբյեկտի արժեզրկումը գնահատման օբյեկտի նկատմամբ արտաքին միջավայրի բացասական ազդեցության հետևանքով. և այլն: Անշարժ գույքի արտաքին մաշվածությունը, կախված դրա պատճառած պատճառներից, շատ դեպքերում անուղղելի է անփոփոխ դիրքի պատճառով, բայց որոշ դեպքերում այն ​​կարող է «հեռանալ» շրջակա շուկայական միջավայրի դրական փոփոխության պատճառով:

Արտաքին մաշվածությունը գնահատելու համար կարող են օգտագործվել հետևյալ մեթոդները.

• արտաքին ազդեցություններին վերագրվող եկամտի կորստի կապիտալիզացիայի մեթոդ.
• Նմանատիպ օբյեկտների վաճառքը արտաքին ազդեցություններով և առանց արտաքին ազդեցության համեմատելու մեթոդ:

Եթե ​​կան բավարար տվյալներ, ապա ավելի նախընտրելի է երկրորդ մոտեցումը։

Եկամտի կորստի կապիտալացման մեթոդներառում է արտաքին ազդեցությունների պատճառով ամբողջ գույքի եկամտի կորստի որոշում: Շենքի կորստի մասը կապիտալացվում է շենքերի կապիտալացման տոկոսադրույքով:

Օրինակ 36.Որոշեք պահեստի արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ զուտ եկամուտը, առանց արտաքին գործոնների հաշվի առնելու, ուղղելի ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածությունը վերացնելուց հետո կազմում է 25,000 հազար ռուբլի. ընթացիկ զուտ եկամուտը շտկվող ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածությունը վերացնելուց հետո `21,000 հազար ռուբլի. հողի արժեքը 5000 հազար ռուբլի է, հողի կապիտալացման դրույքաչափը 10% է. Հողամասի կապիտալացման տոկոսադրույքը 15% է:

1. Եկեք որոշենք զուտ եկամտի կորուստը արտաքին գործոնների պատճառով.

2. Որոշել շենքի հետ կապված զուտ եկամուտը.

3. Որոշել շենքի հետ կապված զուտ եկամտի կորուստը.

Այսպիսով, պահեստի արտաքին (տնտեսական) մաշվածության արժեքը կազմում է.

Զուգակցված վաճառքի մեթոդհիմնված է վերջերս վաճառված նմանատիպ գույքի վերաբերյալ հասանելի գների տեղեկատվության վերլուծության վրա (զույգ վաճառք): Ենթադրվում է, որ զուգակցված վաճառքի օբյեկտները միմյանցից տարբերվում են միայն հայտնաբերված և գնահատման օբյեկտի հետ կապված տնտեսական մաշվածությամբ.

Օրինակ 37.Որոշեք հագուստի շուկայից հեռու գտնվող պահեստի արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ. հագուստի շուկայից հեռու գտնվող անալոգային օբյեկտի վաճառքի գինը 600 հազար ռուբլի է. Հագուստի շուկայի մոտ գտնվող անալոգային օբյեկտի վաճառքի գինը 450 հազար ռուբլի է. անալոգային օբյեկտների միջև ֆիզիկական և այլ տարբերությունների տարբերությունը 60 հազար ռուբլի է:

1. Որոշենք պահեստի արտաքին (տնտեսական) մաշվածության արժեքը.

Ծախսային մոտեցումն ունի մի շարք առավելություններ և թերություններ.

Արժեքի մոտեցման առավելությունները.

1. Նոր օբյեկտները գնահատելիս ծախսային մոտեցումը ամենահուսալին է։

2. Այս մոտեցումը տեղին է կամ միակ հնարավորը հետևյալ դեպքերում.

• նոր շինարարության արժեքի տեխնիկական և տնտեսական վերլուծություն;
• գոյություն ունեցող օբյեկտի թարմացման անհրաժեշտության հիմնավորումը.
• հատուկ նշանակության շենքերի գնահատում;
• շուկայի «պասիվ» հատվածների օբյեկտները գնահատելիս.
• հողօգտագործման արդյունավետության վերլուծություն;
• օբյեկտների ապահովագրության խնդիրների լուծում;
• հարկային խնդիրների լուծում;
• այլ մեթոդներով ձեռք բերված գույքի արժեքների համաձայնեցման ժամանակ.

Արժեքի մոտեցման թերությունները.

1. Ծախսերը միշտ չէ, որ համարժեք են շուկայական արժեքին:
2. Գնահատման ավելի ճշգրիտ արդյունքի հասնելու փորձերը ուղեկցվում են աշխատուժի ծախսերի արագ աճով:
3. Գնահատվող գույքի գնման և ճիշտ նույն գույքի նոր շինարարության ծախսերի միջև անհամապատասխանությունը, քանի որ. Գնահատման գործընթացում կուտակված մաշվածությունը հանվում է շինարարության արժեքից:
4. Հին շենքերի վերարտադրության արժեքի հաշվարկման խնդիրը.
5. Հին շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության չափը որոշելու դժվարությունը:
6. Հողամասերի առանձին գնահատում շենքերից.
7. Ռուսաստանում հողերի գնահատման խնդրահարույց բնույթը.

K ֆիզիկական = ∑ n K ia i

i= 1

որտեղ՝ K i - մաշվածության գնահատում i-րդ փորձագետի կողմից. a i-ն i-րդ փորձագետի կարծիքի կշիռն է.

n – փորձագետների թիվը:

Փորձագիտական ​​եզրակացությունների կշիռը որոշվում է հետևյալ պայմանով.

∑ a i = 1

i= 1

Ուղղակի մեթոդը ներառում է մեքենաների և սարքավորումների ֆիզիկական մաշվածության գնահատումը՝ հիմնվելով նոր վիճակի ամբողջական վերականգնման ստանդարտ ծախսերի վրա: Վերանորոգման ծախսերի գնահատումը կարող է իրականացվել բարձր որակավորում ունեցող մասնագետների ներգրավմամբ: Հիմնական վերանորոգման արժեքը որոշվում է թերի ցուցակի հիման վրա՝ կազմելով ստանդարտ հաշվարկ, որը պարունակում է փոխարինված ստորաբաժանումների և մասերի, նյութերի, վերանորոգման աշխատողների աշխատավարձի և վերանորոգման կազմակերպության ընդհանուր ծախսերի ստանդարտ ծախսերը:

Հաշվարկի համար օգտագործվում է հետևյալ բանաձևը.52

K ֆիզիկական = Z/S n

որտեղ՝ Z - գնահատված օբյեկտը նոր վիճակի վերադարձնելու ստանդարտ ծախսերի չափը, ռուբ.;

C n - նոր մեքենաների և սարքավորումների արժեքը, ռուբ.

8.3 Ֆունկցիոնալ մաշվածություն և դրա որոշման մեթոդներ

Մեքենաների և սարքավորումների մաշվածությունը ֆունկցիոնալ հնացածության հետևանք է նոր տեխնոլոգիաների ի հայտ գալուց։

Եթե ​​ֆիզիկական մաշվածությունը բացարձակ է, ապա ֆունկցիոնալ հնությունը հարաբերական է, քանի որ այն դիտարկվում է անալոգային առարկաների հետ կապված և, հետևաբար, կախված է համեմատության օբյեկտներից: համանման մեքենաների և սարքավորումների արտադրության նոր տեխնոլոգիաների զարգացման շնորհիվ։ Սա

գրավչության նվազումն իր հերթին հանգեցնում է արժեզրկման։ Ֆունկցիոնալ հնացումը դրսևորվում է առարկաների հայտնվելով.

մրցակիցները, և ոչ աստիճանաբար, ինչպես ֆիզիկական մաշվածությունը: Ֆունկցիոնալ հնացում առաջացրած պատճառներով առանձնանում են բարոյատեխնոլոգիական մաշվածությունը։

52 Պոպեսկո Ա.Ի., Ստուպին Ա.Վ., Չեսնոկով Ս.Ա. Տեխնոլոգիական մեքենաների և սարքավորումների մաշվածությունը դրանց շուկայական արժեքը գնահատելիս, Դասագիրք, «Գնահատողների ռուսական միություն», Մ., 2002 թ. 69.

Հնացումն այն մաշվածությունն է, որի պատճառը գնահատվող արտադրանքի հատկությունների բարելավումն է (տեխնիկական պարամետրերի կամ դիզայնի լուծումների փոփոխություններ, նոր հնարավորությունների ի հայտ գալ, շրջակա միջավայրի ավելի բարեկեցություն, էրգոնոմիկա և այլն) կամ դրանց արտադրության արժեքի նվազեցում.

Հնացումը կարելի է բաժանել երեք խմբի՝ ելնելով ծախսերի տարրերից, որոնց կառուցվածքի փոփոխությունները կապված են մաշվածության հետ.

կապիտալի ավելցուկային ծախսերի հետևանքով առաջացած հնացում (ներդրումային ծախսերի ավելացում): Այն ներառում է հնացում, որը պայմանավորված է դասավորության, դիզայնի, օգտագործվող նյութերի, արտադրական գործընթացի նախագծման, սարքավորումների չափսերի և տեսականու, ինչպես նաև արտադրված քանակի բարելավումներով և փոփոխություններով. Ամբողջական փոխարինման արժեքի և լրիվ փոխարինման արժեքի միջև տարբերությունը ավելցուկային կապիտալ ծախսերի գումարն է:

գործառնական չափազանց մեծ ծախսերի պատճառով առաջացած հնացում: Նոր տեխնոլոգիաների զարգացման արդյունքում ոչ միայն էժանանում է օբյեկտ արտադրելը կամ գնելը, այլև դրա շահագործման գործընթացը դառնում է ավելի էժան կամ արդյունավետ։

Առաջին տեսակի հնացումը հանգեցնում է սարքավորումների արտադրության արժեքի նվազմանը, իսկ երկրորդը՝ պատրաստի սարքավորումների շահագործման արժեքի նվազեցմանը:

հնացում ցածր շրջակա միջավայրի բարեկեցության, էրգոնոմիկայի և այլնի պատճառով: Որպես կանոն, նոր սարքավորումները գերազանցում են հին անալոգները ոչ միայն տեխնիկական պարամետրերով կամ ավելի ցածր գնով, այլև ավելի խնայող են, էրգոնոմիկ, ունեն ժամանակակից դիզայն և այլն:

Տեխնոլոգիական մաշվածությունը մաշվածությունն է, որի պատճառը անալոգային օբյեկտներում օգտագործվող կառուցվածքային նյութերի բաղադրության տարբերություններն են, գնահատված օբյեկտի համեմատությամբ, դիզայնում, ինչպես նաև տեխնոլոգիական արտադրության ցիկլի փոփոխությունները, որոնցում ներառված է գնահատված օբյեկտը:

Ֆունկցիոնալ հնացումից կորուստները նվազեցնելու համար օգտագործվում են արագացված մաշվածության մեխանիզմներ և հնացած մեքենաների և սարքավորումների ցածր գներ:

դրանք շուկայում պահելու համար: Նույն նպատակով իրականացվում է գործող մեքենաների արդիականացում, սակայն ցանկացած, նույնիսկ ամենալայնածավալ արդիականացման հնարավորությունները սահմանափակված են տեխնիկական հնարավորություններով և, ի լրումն, տնտեսական իմաստով, որը որոշվում է ծախսերի տարբերությամբ: նոր և արդիականացված հնացած սարքավորումներ.

Տեխնիկական օբյեկտի գնահատման գործընթացում հաշվի են առնվում նոր օբյեկտի և հնացածի միջև հնարավոր տարբերության երկու ասպեկտ.

օբյեկտի արտադրության մեջ ավելցուկային կապիտալ ծախսեր.

շահագործման ընթացքում արտադրության ավելցուկային ծախսերը.

Ավելորդ կապիտալ ծախսերի հետևանքով առաջացած ֆունկցիոնալ մաշվածության հաշվարկման մեթոդ: Այս տեսակի մաշվածության ազդեցությունը կարելի է գնահատել՝ օգտագործելով հետևյալ ալգորիթմը. 54

Գնահատվող մեքենան ունի S PSV վերարտադրության ամբողջական արժեք,

գնահատվում է գնահատման պահին՝ օգտագործելով ծախսերի մոտեցումը և բնութագրվում է որակի X ցուցանիշով: Գնահատման պահին համանման

նոր սերնդի ճկուն մեքենաներ, որոնք ունեն Ց ԱՆ գին և որակի ցուցիչ

X AN . Գնահատվող մեքենայի փոխարինման ընդհանուր արժեքը (S RCP), ձեռք բերված

անալոգի հետ ուղղակի համեմատությամբ հավասար է անալոգի գնին` ճշգրտված որակի ցուցիչի տարբերության համար.

	S PSZ = C AN
		X ԱՆ

Նոր տեխնոլոգիաների զարգացման և սարքավորումների արտադրության նոր ուղիների ներդրման շնորհիվ փոխարինման ընդհանուր արժեքը շատ դեպքերում ավելի քիչ է, քան վերարտադրության ամբողջական արժեքը: Նոր պայմաններում հնարավոր չի լինի վաճառել արժեքավոր մեքենան նախկին վերարտադրման արժեքով, այն արժեզրկվել է մինչև դրա ամբողջական փոխարինման արժեքը.

Ամբողջական փոխարինման արժեքի և ամբողջական փոխարինման արժեքի միջև տարբերությունը ֆունկցիոնալ մաշվածության և քայքայման (արժեզրկման) արժեքն է:

∆ S FUN = S PCB − S PSZ

Ֆունկցիոնալ մաշվածության գործակիցը հավասար է այս մաշվածության արժեքի և վերարտադրության ընդհանուր արժեքի հարաբերակցությանը.

K FUN = ∆ S FUN / S PSV

Արժեքները փոխարինելուց հետո մենք ստանում ենք վերջնական բանաձևը.

		Ծ Ա.Ն
	K FUN = 1 -
		S PSV		X ԱՆ

Մասնակի ֆունկցիոնալ հնացումը կարելի է վերացնել սարքավորումների արդիականացմամբ, որն անպայմանորեն ուղեկցվում է լրացուցիչ ներդրումներով՝ դրա դիզայնը բարելավելու համար։ Համապատասխանաբար, հնարավոր է գնահատել ֆունկցիոնալ մաշվածության ընդհանուր քանակը՝ հաշվարկելով գնահատվող սարքավորումների արդիականացման նախահաշիվը:

Անուղղակի նշան, որ գնահատվող մեքենան ունի ֆունկցիոնալ մաշվածություն, նաև այն փաստն է, որ արտադրողը դադարեցրել է նմանատիպ մոդելի մեքենաների արտադրությունը, ինչը ցույց է տալիս, որ նոր մոդելի արտադրությունը յուրացվել է: Հաշվի առնելով այս տեղեկատվությունը, խորհուրդ է տրվում ենթադրել ֆունկցիոնալ մաշվածության մակարդակը մոտավորապես 20%:

54 Մեքենաների և սարքավորումների արժեքի գնահատման հիմունքներ. Դասագիրք «Ֆինանսներ և վարկ» մասնագիտությամբ սովորող ուսանողների համար. խմբագրել է

Արտադրության ավելցուկային ծախսերի հետևանքով առաջացած ֆունկցիոնալ մաշվածությունը տեղի է ունենում կա՛մ բարելավված տեխնոլոգիայի, կա՛մ տեղադրման և դասավորության արդյունավետության բարձրացման արդյունքում: Ֆունկցիոնալ մաշվածության այս տեսակը հաճախ անվանում են գործառնական հնացում:

Գործառնական հնության հետևանքով առաջացած կայանքների և սարքավորումների մաշվածության որոշումը ներառում է հետևյալ քայլերը55.

գնահատված օբյեկտն օգտագործելիս տարեկան գործառնական ծախսերի որոշում.

տարեկան գործառնական ծախսերի որոշում ավելի ժամանակակից անալոգներ շահագործելիս.

գործառնական ծախսերի տարբերությունը որոշելը.

հաշվի առնելով հարկերի ազդեցությունը;

գնահատված օբյեկտի մնացած տնտեսական ժամկետի կամ թերությունների վերացման ժամանակի որոշում.

Տարեկան ապագա կորուստների ներկա արժեքի որոշումը համապատասխան զեղչման դրույքաչափով:

8.4 Արտաքին հագնում. Որոշման մեթոդներ

Արտաքին մաշվածությունը դրսևորվում է արժեքի կորստով, որն առաջացել է խոշոր ոլորտային, տարածաշրջանային, ազգային կամ համաշխարհային տեխնոլոգիական, սոցիալ-տնտեսական, բնապահպանական և քաղաքական փոփոխություններով56, որոնք սահմանափակում են գնահատվող օբյեկտների ներուժի օգտագործումը:

Տարբերակվում է տեխնիկական սարքավորումների գլոբալ և տեղական հնության միջև: Համաշխարհային հնացումը կապված է գիտական ​​և տեխնոլոգիական հեղափոխությունների հետ, որոնք ունեն համաշխարհային ընդհանուր տնտեսական բնույթ: Այն անշրջելի է, ինչը հանգեցնում է որոշակի տեսակի մեքենաների և սարքավորումների ամբողջական տեղաշարժին: Տեղական արտաքին հնացումը տարածաշրջանային և ոլորտային բնույթ ունի և կարող է լինել ժամանակավոր:

Արտաքին հնությունը որոշվում է բազմաթիվ գործոններով. Արտադրանքի շուկայից արտահանումը արժեզրկում և անօգուտ է դարձնում մեքենաները, որոնց վրա արտադրվել են այդ ապրանքները։

Արտաքին մաշվածությունը կարող է սահմանվել որպես անուղղակի մաշվածություն, եթե խախտվում է արտադրական գործընթացի կազմակերպման մեջ հավասարակշռության սկզբունքը։ Այս դեպքում մեքենայի և մեքենայական համալիրի արտադրական հզորությունների անհամապատասխանության հետևանքով առաջացած արտաքին մաշվածությունը սահմանվում է որպես անհատական, որը վերաբերում է միայն գնահատվող մեքենային:

Արտաքին մաշվածության չափը որոշելու երկու մոտեցում կա.

55 Պոպեսկո Ա.Ի., Ստուպին Ա.Վ., Չեսնոկով Ս.Ա. Տեխնոլոգիական մեքենաների և սարքավորումների մաշվածությունը դրանց շուկայական արժեքը գնահատելիս, Դասագիրք, «Գնահատողների ռուսական միություն», Մ., 2002 թ.

56 Պոպեսկո Ա.Ի., Ստուպին Ա.Վ., Չեսնոկով Ս.Ա. Տեխնոլոգիական մեքենաների և սարքավորումների մաշվածությունը դրանց շուկայական արժեքը գնահատելիս, Դասագիրք, «Գնահատողների ռուսական միություն», Մ., 2002 թ., էջ 26

1) արտաքին ազդեցություններին վերագրվող եկամտի կորստի կապիտալացում.

2) նմանատիպ սարքավորումների վաճառքի համեմատությունը արտաքին ազդեցության առկայության և բացակայության դեպքում:

Եթե ​​կա բավարար քանակությամբ տվյալ, ապա ավելի նախընտրելի է երկրորդ մոտեցումը։

Արտաքին մաշվածության օրինակ է մաշվածությունը, որն առաջացել է միջոցների տվյալ տարրի ավելցուկային արտադրողականության առկայությունից՝ համեմատած ամբողջ տեխնոլոգիական շղթայի արտադրողականության հետ, որում այդ տարրն արդեն ներառված է (օգտագործման արժեքի համար) կամ կարող է ներառվել (համար արժեքը փոխանակման դիմաց): Սա նշանակում է, որ այս տեխնոլոգիական շղթայում կան խոչընդոտներ, որոնք թույլ չեն տալիս լիարժեք օգտագործել տվյալ սարքավորումների հնարավորությունները։ Այս իրավիճակից ելքը կա՛մ խցանումների մաքրումն է, որը հնարավորություն է տալիս բարձրացնել տվյալ սարքավորումների բեռնվածության գործակիցը և, հետևաբար, նվազեցնել տվյալ համակարգի մաշվածության աստիճանը, կամ տեղափոխել տվյալ սարքավորումը։ մեկ այլ համակարգի, որտեղ այն կարող է օգտագործվել ավելի արդյունավետ.57

Տեխնիկական սարքի արժեքը դիտարկված տեխնոլոգիական շղթայի մաս գնահատելիս, որտեղ գնահատման օբյեկտը դիտարկվում է որպես առանձին միավոր, համեմատական ​​կամ ծախսային մոտեցում կիրառելիս արտաքին մաշվածության գործակիցը որոշվում է հետևյալ բանաձևով.

K in = 1− M M m . Դեպի . × 100%,

որտեղ: M m.k. - մեքենայական համալիրի արտադրական հզորություն (գործընթացային շղթա),

M-ը գնահատված օբյեկտի արտադրական հզորությունն է:58 Արտաքին մաշվածություն, որն առաջացել է արտադրանքի, արտադրության պահանջարկի անկումից

կարգավորվում է ամբողջ արտադրական գծով, առանձին գնահատման օբյեկտի համար, որպես գծի մաս, հաշվարկվում է արտադրական հզորությունների օգտագործման գործակցի միջոցով՝ օգտագործելով բանաձևը.

K vn = 1 -	Ք պր	× 100%,
	պատգամավոր

որտեղ՝ Q pr – ժամանակակից տնտեսական պայմաններում օբյեկտիվորեն ձևավորված

գնահատման օբյեկտի մասնակցությամբ տրամադրված արտադրության առավելագույն հնարավոր ծավալը,

M p – գնահատման օբյեկտի արդյունավետ արտադրական հզորություն.59

57 Սապրիտսկի Է.Բ. Ինչպես գնահատել ձեռնարկության մեքենաների և սարքավորումների շուկայական արժեքը: - Մ.: Տնտեսագիտության և շուկայավարման կենտրոն, 1997 թ.

58 Տնտեսագիտության դոկտոր գիտությունների, պրոֆ. M.A. Ֆեդոտովա. - Մոսկվա: Ֆինանսներ և վիճակագրություն, 2006 թ.

59 Մեքենաների և սարքավորումների արժեքի գնահատման հիմունքներ. Դասագիրք «Ֆինանսներ և վարկ» մասնագիտությամբ սովորող ուսանողների համար; խմբագրել էՏնտեսագիտության դոկտոր գիտությունների, պրոֆ. M.A. Ֆեդոտովա. - Մոսկվա: Ֆինանսներ և վիճակագրություն, 2006 թ.

Գնահատված շենքում ֆունկցիոնալ վատթարացման նշաններն են՝ տիեզերական պլանավորման և/կամ նախագծային լուծումների անհամապատասխանությունը ժամանակակից չափանիշներին, ներառյալ կառուցվածքի բնականոն շահագործման համար անհրաժեշտ տարբեր սարքավորումները՝ դրա ընթացիկ կամ նախատեսված օգտագործմանը համապատասխան:

Ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքի արտահայտությունը վերարտադրման և փոխարինման արժեքի տարբերությունն է, որը բացառում է ֆունկցիոնալ մաշվածությունը:

Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունորոշվում է անհրաժեշտ վերակառուցման ծախսերով, ինչը նպաստում է գույքի առավել արդյունավետ շահագործմանը: Նկ. 4.6-ը ցույց է տալիս ֆունկցիոնալ մաշվածության պատճառները:

Բրինձ. 4.6. Ֆունկցիոնալ մաշվածության պատճառները

Թերությունները, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում,- շենքի և սարքավորումների տարրեր, որոնք գոյություն չունեն գոյություն ունեցող միջավայրում
և առանց որի այն չի կարող համապատասխանել ժամանակակից կատարողական չափանիշներին: Այս տարրերի պատճառով մաշվածությունը չափվում է այդ տարրերի ավելացման արժեքով, ներառյալ դրանց տեղադրումը:

Տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ,- դիրքեր, որոնք դեռևս կատարում են իրենց գործառույթները, բայց այլևս չեն համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին (ջրի և գազի հաշվիչներ և հակահրդեհային սարքավորումներ) (նկ. 4.7):

Բրինձ. 4.7. Ֆունկցիոնալ մաշվածության որոշում
եթե անհրաժեշտ է փոխարինել կամ արդիականացնել տարրերը

Նյութերի վերադարձի արժեքը հաշվարկվում է որպես ապամոնտաժված նյութերի և սարքավորումների արժեք, երբ դրանք օգտագործվում են այլ օբյեկտներում (վերանայելի մնացորդային արժեք):

Սուպեր բարելավումներ- կառուցվածքի դիրքերն ու տարրերը, որոնց առկայությունը ներկայումս անհամապատասխան է շուկայական ստանդարտների ժամանակակից պահանջներին (նկ. 4.8):

Չափից դուրս բարելավման օրինակ կարող է լինել այն իրավիճակը, երբ տան սեփականատերը, հարմարեցնելով այն «իր համար», իր հարմարության համար (ներդրումային արժեք) կատարեց որոշ փոփոխություններ, որոնք համարժեք չէին տիպիկ օգտագործողի տեսանկյունից: Դրանք ներառում են տարածքների օգտակար տարածքի վերակառուցումը հատուկ օգտագործման համար, որը որոշվում է սեփականատիրոջ հոբբիներով կամ նրա զբաղմունքով: Նման իրավիճակում շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը որոշվում է փոփոխված տարրերն իրենց սկզբնական վիճակին բերելու ընթացիկ արժեքով:

Բացի այդ, ավելորդ բարելավման հայեցակարգը սերտորեն կապված է անշարժ գույքի շուկայի հատվածի հետ, որտեղ նույն բարելավումները կարելի է համարել և՛ նպատակահարմար կոնկրետ հատվածի համար, և՛ չափից ավելի՝ տիպիկ օգտագործողի տեսանկյունից:

Ֆունկցիոնալ շարժական մաշվածության հաշվարկման օրինակ ներկայացված է աղյուսակում: 4.6.

Բրինձ. 4.8. Ֆունկցիոնալ մաշվածության որոշում
սուպեր բարելավումներով

Աղյուսակ 4.6

Ֆունկցիոնալ շարժական մաշվածության հաշվարկման օրինակ

Անվերականգնելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունպայմանավորված է ժամանակակից շինարարական չափանիշներին համապատասխան գնահատվող շենքերի տարածքային պլանավորման և/կամ նախագծման հնացած բնութագրերով: Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության նշան է այդ թերությունները վերացնելու համար ծախսելու տնտեսական աննպատակահարմարությունը։ Բացի այդ, անհրաժեշտ է հաշվի առնել շուկայական պայմանները, որոնք գերակշռում են գնահատման ամսաթվին, որպեսզի շենքը պատշաճ կերպով համապատասխանի իր ճարտարապետական ​​նպատակին իր նպատակին:

Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքը կարող է որոշվել.

Վարձավճարի կորուստների կապիտալացում;

Շենքը պատշաճ կարգով պահպանելու համար պահանջվող ավելցուկային գործառնական ծախսերի կապիտալացում:

Այդ նպատակով օգտագործվում են համեմատելի հասակակիցների համար ճշգրտված տվյալներ: Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության հաշվարկման օրինակ՝ օգտագործելով ռենտա կորուստների կապիտալիզացիան, տրված է Աղյուսակում: 4.7.

Աղյուսակ 4.7

Ֆունկցիոնալ անուղղելի մաշվածության հաշվարկման օրինակ

Տարածքի պլանավորման հնացած լուծույթի (հատուկ տարածք, խորանարդ հզորություն) անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության հետևանքով առաջացած արժեզրկման որոշումն իրականացվում է վարձակալության կորուստների կապիտալիզացիայի մեթոդով:

Ճակատագրական ֆունկցիոնալության հաշվարկ մաշվածության մեթոդ՝ կապիտալացնելով ավելցուկային գործառնական ծախսերը, որը անհրաժեշտ է շենքը լավ վիճակում պահելու համար, կարող է արտադրվել նմանատիպ եղանակով։ Այս մոտեցումը նախընտրելի է ոչ ստանդարտ ճարտարապետական ​​լուծումներով տարբերվող շենքերի անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը գնահատելու համար, որոնցում, այնուամենայնիվ, վարձավճարի չափը համեմատելի է ժամանակակից անալոգային օբյեկտների վարձավճարի հետ՝ ի տարբերություն գործառնական ծախսերի: